Comprou imóvel e não recebeu?
Para muitos brasileiros, a compra de um imóvel na planta é a chance de realizar o sonho da casa própria. A despeito disto o investimento não está livre de dores de cabeça. O que fazer, por exemplo, se houver atraso na entrega de imóvel?
Com a expansão da construção civil no Brasil surgiram inúmeros empreendimentos imobiliários na última década. Na disputa de mercado, o prazo de entrega dos imóveis se tornou um diferencial atraente, capaz de definir a escolha dos compradores e passou a ser usado para convencer o comprador a fechar negócio.
É natural que em toda negociação imobiliária existam vantagens e desvantagens inerentes ao empreendimento. Ao comprar um apartamento ou casa na planta, está implicado o risco de conclusão e entrega. O bem, afinal, ainda não está pronto.
Infelizmente, hoje é muito comum ocorrer atraso em obras e, consequentemente, na entrega do imóvel. Apesar dos atrasos serem frequentes boa parte dos consumidores não conhece seus direitos e não sabe o que fazer nesses casos.
A fim de conscientizar o consumidor imobiliário sobre seus direitos, vejamos os principais pontos sobre o atraso na entrega da obra.
Entenda as obrigações e responsabilidades do dono da obra
Antes de tratar especificamente dos direitos do consumidor, é importante listar algumas obrigações e responsabilidades. Neste caso, do dono da obra e do incorporador. Esta questão pode ser entendida de duas formas: na mais básica, o condomínio responde pela construção e entrega do bem.
Se ele não cumpre na íntegra o que se promete em contrato é constituído inadimplemento. O consumidor torna-se então parte lesada e pode exigir a resolução do contrato se não quiser mais o seu cumprimento. Quer continue ou não com o empreendimento, pode ser requisitada também a indenização por perdas e danos.
Lembremos que a obrigação do dono da obra está em fazer a entrega do bem. Em muitos casos, no entanto, esta tarefa é delegada.
Quais as obrigações e responsabilidades do incorporador?
Temos cenário parecido com o anterior, com a diferença de que recai sobre o incorporador cumprir as obrigações de entrega. O não cumprimento sujeita este lado a pagar multas, indenizações e juros sobre valores devidos. Ele submete-se até mesmo a sanções penais, conforme previsto nos artigos 65 e 66 da Lei n. 4.591/1964.
Uma vez que o atraso seja constatado, a justiça notifica o dono ou incorporador para que retome as obras. O prazo mínimo é de 30 dias. Caso persista o retardamento do andamento da obra, o consumidor deve fazer valer os recursos cabíveis. Para o incorporador, por exemplo, isto pode significar a sua destituição.
O que deve ocorrer acrescido de juros e atualização monetária conforme índices vigentes.
A quem procurar quando houver atraso na entrega do bem imobiliário?
Ao constatar atrasos injustificados, ou além do previsto, os consumidores devem primeiro contatar a construtora responsável. Neste contato deverá ser exigida resposta por escrito justificando o retardamento na obra ou a demora na entrega. Se não houve notificação de adiamento, também deve ser informada nova data de conclusão.
Outro detalhe: antes da entrega da chave não aceite sob hipótese nenhuma a cobrança de condomínio em situação de atraso. Esta prática ilegal é bastante comum, mas não pode ocorrer em obras que desrespeitam o cronograma estabelecido. Portanto, tenha atenção redobrada para não ser cobrado indevidamente.
Cláusula de 180 dias na entrega do imóvel é legal?
Devemos ressaltar que a incidência do tema aqui tratado no mercado imobiliário brasileiro é bastante alta. Segundo o Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo, 95% das obras no Brasil são entregues atrasadas. O dado do Ibedec é alarmante, mas há ainda fatores de agravo.
Muitas empresas que vendem imóveis na planta incluem cláusula contratual que estabelece tolerância de 180 dias na entrega do imóvel, mas esse prazo deveria valer apenas para circunstâncias excepcionais, como em situação de ocorrência de caso fortuito ou força maior.
Atualmente a jurisprudência inclina-se no sentido de favorecer a validade dessa cláusula, apontando como justificativa a complexidade desses empreendimentos e dos riscos que envolvem esse tipo de negócio.
Segundo a Súmula 164:
Demoras superiores aos 180 dias e rescisão de contrato
Considerando o prazo de tolerância de 180 dias como válida, podemos chegar a um ponto pacífico a este respeito. Se o atraso for superior ao referido prazo, o consumidor tem pleno direito de reembolso do aluguel pago. A devolução deve contemplar todos os valores observados no período de aguardo da liberação do imóvel.
A validade desta medida ocorre até que seja realizada a entrega das chaves da unidade. Dependendo da situação vivida pelo adquirente podem ser acrescentados aqui danos morais e materiais. Ainda no tocante às devoluções, é preciso tratar da rescisão de contrato.
Exemplo de condenação de construtora por atraso
Para dar dimensão do que deve ser esperado da justiça ao tratar os casos de atraso na entrega de imóvel trazemos um exemplo. A 13ª Vara Cível de Fortaleza (CE) publicou em 22 de março de 2018 parecer condenando uma construtora. O atraso rendeu indenização de 129 mil reais.
O valor pago ao cliente pela demora na entrega e quebra de contrato é 100% do que ele havia gasto. Além disto, a construtora foi obrigada ao pagamento de 3 mil reais ao comprador por danos morais. Para se ter uma ideia do problema: o empreendimento atrasou a entrega em 1 ano.
O comprador, ao pedir quebra de contrato, reembolso de parcelas e informações sobre a entrega da obra, não foi atendido. O caso virou notícia e foi publicado em portais noticiosos de economia. Com este exemplo em mente, explicaremos agora cada recurso cabível na ocorrência de atrasos na sua obra.
Dano Moral
O atraso na entrega de imóveis dá ao consumidor o direito de exigir a reparação por danos morais. Este prejuízo é caracterizado pelos quadros em que o indivíduo vê seu ânimo psíquico, intelectual e moral afetados. Entretanto, esse atraso não pode ser um simples atraso, deve ser prolongado. Ou quando se comprove uma situação de extrema gravidade. Ele pode ser decorrente de ofensas à honra ou como resultado de grande estresse psicológico.
Em muitos os casos, o adquirente têm casamento marcado para data da entrega do imóvel, e com o atraso vê seu sonho frustrado. Também é o caso da chegada de um filho. Muitos vendem o imóvel que moravam anteriormente ou estão pagando aluguel e a parcela do financiamento ao mesmo tempo. Ou seja, há um prazo estabelecido para que desocupem o imóvel para ir para a nova residência. Além disso, simboliza o sonho da casa própria e pode causar um desequilíbrio nos compromissos financeiros que o consumidor organizou para os próximos meses e anos.
Lembrando que o atraso na entrega do imóvel não significa apenas um inadimplemento contratual, mas a postergação da principal realização patrimonial de vida.
Considerando que a compra de um imóvel é investimento vultoso e sério, cria-se grande expectativa na aquisição. É, afinal, o sonho de muitos brasileiros possuir uma casa própria. Para atingir este objetivo os clientes assumem compromissos e realizam planos.
Quando configurado o dano moral, o valor de indenização pode variar entre R$5.000,00 e R$15.000,00 reais.
A previsão de indenização ou multa em contrato
Para além da possibilidade de dano moral, existe o inadimplemento contratual por parte da construtora. Em consequência disto, ela precisará arcar com as consequências legais da quebra de promessa. Vemos com frequência que os contratos incluem multas por inadimplemento.
Entretanto, as cláusulas tendem a cobrir apenas as faltas por parte do consumidor. Poucos são os casos em que construtoras e incorporadoras definem o que elas próprias devem pagar. Sob estas circunstâncias, deveríamos seguir os princípios de isonomia, proporcionalidade, igualdade e boa-fé objetiva.
Dano material
A ausência de entrega do imóvel na data acordada em contrato gera a presunção relativa da existência de danos materiais na modalidade lucros cessantes.
Segundo a “Súmula 162: Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra, é cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do adquirente, independentemente da finalidade do negócio.”
O dano moral diz respeito diretamente aos gastos que o comprador suportou por conta do atraso na entrega do bem imobiliário. Para entender a questão, imagine o seguinte exemplo: um cliente que mora de aluguel.
O objetivo deste consumidor é adquirir um imóvel próprio para livrar-se da cobrança mensal. Não obstante, graças ao atraso da construtora ele se verá obrigado a continuar no aluguel por mais tempo. Concluímos então que ele teve gastos extras unicamente porque ocorreu o atraso.
Independentemente da finalidade deste, o judiciário tem entendido que se o imóvel fosse alugado no período que deveria estar disponibilizado, o comprador estaria auferindo uma renda.
Ao adquirente, a parte lesada, cabe realizar a devida comprovação das despesas. Este recurso pode vir a se somar com outros que citamos anteriormente. Não é incomum, por exemplo, que danos materiais e morais andem juntos. Quando configurado dano material, essa indenização é calculada em 0,5% ao mês sobre o valor do imóvel adquirido.
Correção monetária e questões de corretagem
No que diz respeito ao saldo devedor do adquirente, ele deve ser corrigido pelo INPC e não pelo INCC. A razão para tanto é que o último sofre reflexo direto dos custos na construção civil. O INPC, por outro lado, tem seu reajuste como reflexo do mercado em geral. Assim ele se mostra mais vantajoso para o consumidor.
As ações judiciais também devem considerar as questões de corretagem. E isto porque os apartamentos em geral são vendidos com o preço total. Extracontratualmente, porém, acontece a cobrança dos valores de corretagem. Trata-se de pagamento realizado diretamente com a corretora de imóveis. O cliente acaba arcando com os custos dos profissionais corretores.
Tais encargos são obrigação do contratante do serviço, conforme estabelecem os artigos 722, 724 e 725 do Código Civil. Com ou sem atraso na entrega de imóvel, este é um detalhe para prestar atenção na hora de exigir direitos.
A rescisão do contrato
Se o comprador não tem interesse em continuar no negócio devido aos atrasos além do previsto, ele pode buscar a justiça. Assim poderá realizar uma rescisão garantindo que valores gastos sejam restituídos integralmente. Vale buscar o judiciário, pois muitos compradores têm problemas ao tratar da rescisão diretamente com as empresas.
Também conhecido por distrato do Contrato de Promessa de Compra e Venda, a ação não é bem resolvida pelas incorporadoras. Para muitos consumidores elas não oferecem devolução, ou apenas aceitam restituir um valor incompatível com a realidade.
Rescisão judicial por vontade do comprador
Devemos notar ainda que a lei brasileira não exige motivo para que o cliente rescinda contrato pela via judicial. Inclusive os compradores inadimplentes têm o mesmo direito. Quando a resolução se der por desistência ou culpa exclusiva do adquirente, a lei 13.786/18, de 27/12/18, estipulou pena convencional de 25% da quantia paga, e de 50% se a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação.
Dificuldade na obtenção do financiamento
São diversos empreendimentos que devido ao atraso na entrega da obra, ou até mesmo após a sua conclusão tardia, geram verdadeiros desafios na obtenção do financiamento para quitação de eventual saldo devedor e efetiva entrega das chaves, devido ao descumprimento das normas legais.
Podemos citar a ausência do fornecimento do habite-se, da entrega da ata de constituição do condomínio, certidões negativas de débitos, protestos, ações judiciais, entre outros.
Nesses casos, o adquirente consumidor deverá ajuizar ação individual ou coletiva, obrigando a construtora e incorporadora a respeitarem o cumprirem de suas obrigações, impondo-se multa diária em caso do seu descumprimento.
Parcela das chaves
Muitas vezes a parcela da chave é ligada a previsão de entrega do imóvel, e não de fato, à entrega das chaves. Isso pode ser uma surpresa muito desagradável, já que a maioria das pessoas não fica sabendo e no dia está sem o valor em mãos para o pagamento.
A partir disso, é possível que o adquirente sofra a cobrança de multa. Mais uma vez, isso é errado e acontece com muita frequência. Porém, o consumidor tem o direito de pedir a suspensão da multa ou a devolução desse valor, além de prorrogar a data de pagamento da parcela da chave. Dessa forma, ele somente pagará quando a chave estiver, de fato, em suas mãos.
Logo, assim como nos outros casos citados anteriormente, o cliente tem direito, nessas situações, de também entrar em um contato amigável com a construtora e explicar a situação. A forma correta como tudo deve acontecer é a empresa enviar uma carta que contém as informações necessárias.
Nessas informações, deve constar que o consumidor está sendo isento do pagamento. Caso não haja nenhum retorno ou não consiga conversar de forma amigável é possível, como dito antes, entrar na justiça e reclamar os direitos como danos morais e materiais, por exemplo.
Cobrança de condomínio antes da entrega das chaves
É comum no mercado imobiliário que o responsável pela construção do empreendimento transfira aos adquirentes a responsabilidade pelo pagamento da taxa de condomínio.
O que poucas pessoas sabem é que a cobrança de taxa de condomínio antes da entrega efetiva do imóvel é indevida, deve, segundo decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ), “somente a existência de relação material com o bem, a qual se inicia mediante a emissão na posse, permite que o comprador exerça domínio direito sobre o imóvel, gerando a obrigação ao pagamento do condomínio”.
Não havendo o acordo, o adquirente comprador pode optar:
1-Recusar o pagamento da cobrança e registrar uma reclamação junto ao Procon;
2-Realizar o pagamento em juízo (depósito judicial);
3-Recorrer aos Juizados Especiais contra o condomínio, incorporador ou a construtor;
4-Providenciar pedido de liminar para impedir as cobranças indevidas;
5-Solicitar o pedido de restituição em dobro dos valores pagos, de forma atualizada e com a aplicação de juros legais, com base no art. 42, parágrafo único do Código de Defesa do Consumidor.
Lembre-se, independentemente de estar previsto em contrato ou não, a obrigação do comprador pelo pagamento da taxa de condomínio decorre apenas quando do início da possibilidade de utilização do imóvel, da entrega das chaves, e não da data de liberação do habite-se, mesmo porque, nem sempre ocorre a entrega imediata do imóvel quando da liberação do habite-se.
Habite-se
Auto de conclusão de obra ou habite-se, tem como função assegurar que a obra esteja em condições para ocupação e que tenha atendido à legislação em vigor.
Se a construtora desviar algum detalhe da obra, a averbação da construção não será possível, já que um fiscal realiza uma vistoria desse projeto e sua execução in loco, para a liberação dessa documentação.
Importante esclarecer que o fato da obra possuir o habite-se não isenta a construtora de arcar com o atraso na entrega do imóvel, mesmo porque é bem comum obras inacabadas já possuírem habite-se.
Sem a emissão do auto de conclusão de obra ou habite-se, além de não ser autorizada sua ocupação, outros impedimentos preexistem, tais como a impossibilidade de averbação no Cartório de Registro de Imóveis, constituição de condomínio legal, impossibilidade de financiamento bancário, além de desvalorizar o valor do bem.
Cabe as construtoras viabilizar esse habite-se, não podendo utilizar a tramitação necessária à expedição para justificar o atraso na entrega das chaves.
Prazo para realizar a reclamação
O prazo de prescrição para ajuizar ação indenizatória é de 3 anos após o fim do prazo de tolerância de 180 dias.
Portanto, se for entendido que a previsão de entrega foi violada, o adquirente poderá ingressar juízo contra os responsáveis. É importante ressaltar que mesmo que os 180 dias sejam discutíveis, existe de fato um prazo de carência. Como dito no preâmbulo, o investimento imobiliário contém riscos inerentes.
Para evitá-los as construtoras tendem a calcular um tempo adicional, considerando imprevistos que possam atrasar a obra. Mas atenção: a presença desta cláusula não impede o consumidor de buscar os seus direitos. Basta que se constate uma demora sem justificativa comprovada.
7 Dicas para lidar com atraso na obra
Geralmente as decisões judiciais tendem a proteger os direitos do consumidor, mas algumas medidas simples podem ajudar ao lidar com o atraso na entrega do apartamento.
1- Guarde todos os documentos e provas que puder reunir sobre o prazo da entrega do imóvel, como contrato e folhetos de propaganda com a data do prazo de entrega. Essa medida ajuda a comprovar o atraso na entrega do condomínio;
2- Caso você necessite pagar aluguel durante o período de atraso, guarde também o contrato de locação e recibos de pagamentos para provar o transtorno causado pela empresa e conseguir o reembolso dos valores gastos;
3- Também é muito importante continuar pagando a construtora mesmo com o atraso até que saia a decisão judicial, pois a suspensão dos pagamentos pode causar problemas na Justiça e até justificar a rescisão do contrato, prejudicando o proprietário;
4- O condomínio só é devido com a entrega das chaves. Caso o consumidor seja obrigado a pagar tais valores antes das chaves, ele poderá pleitear esses valores em dobro;
5- Reúna os adquirentes para juntos estabelecerem um planejamento, que contemple as ações necessárias para não só acelerar o andamento da obra, mas para enfrentar esse tipo de situação em conjunto. O coletivo tem mais força que o individual, pense nisso;
6- Constituir uma Comissão de representantes para acompanhar e fiscalizar o andamento da obra, e o trabalho tanto do incorporador como do construtor;
7- Descubra se a obra está amparada pelo regime de afetação. Podemos definir o regime de afetação como a ferramenta que garante o mínimo de proteção aos adquirentes no caso de insolvência ou falência do incorporador
E por que não procurar pelo Judiciário?
Segundo pesquisas realizadas, menos de 7% dos consumidores prejudicados por atrasos na entrega do imóvel se socorrem ao Poder Judiciário.
Percebe-se certo receio do adquirente consumidor, seja pelo desconhecimento da lei, pela própria descrença e até mesmo pela morosidade da justiça. Ou ainda, pelo temor em encontrar maiores dificuldades no recebimento do tão esperado imóvel.
Por outro lado, as incorporadoras e construtoras, utilizam dessa fragilidade para continuar a oferecer imóveis ao mercado sem ter condições de entregar no prazo ajustado, visando apenas o lucro certo, não se importando com o adquirente consumidor, esse risco é totalmente calculado, já que o percentual de ações ajuizadas é ainda bastante insignificante.
Como ajuizar ação?
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