A comissão de representantes e o patrimônio de afetação

A comissão de representantes vem a ser um grupo escolhido através do contrato de incorporação por no mínimo três condôminos, ou formado através de eleição pela assembleia geral, com o intuito de representar os adquirentes perante o incorporador, construtor e terceiros, visando atender as expectativas de todos, sobretudo a partir da caracterização da incorporação imobiliária como patrimônio de afetação.

Com um panorama mais básico do que é a comissão de representantes e das suas funções primordiais, é hora de avaliar alguns aspectos mais específicos. Já foi dito sobre a sua responsabilidade em relação ao Patrimônio de Afetação, mas como isso é feito?

Importante informar que não recai à comissão de representantes a responsabilidade no que diz respeito à qualidade da obra, o prazo de entrega da mesma e de obrigações mais relacionadas ao incorporador ou a construtora. Suas funções são, a princípio, realizar a fiscalização geral dessas atribuições com foco maior no patrimônio de afetação.

Esse patrimônio é constituído por uma segregação nos bens do incorporador, para uma atividade específica. Seu objetivo é garantir a continuidade da obra e a entrega das unidades mesmo em casos de insolvência ou falência dos responsáveis por ela.

Por isso, para garantir a preservação deste patrimônio, a comissão de representantes tem total acesso a todas as informações referentes a obra, seja de caráter empresarial, tributário, econômico, patrimonial e contábil.

Existe, é claro, uma enorme responsabilidade sobre essas informações, que ficam em sigilo e impossibilitadas de qualquer comunicação a terceiros, e não podendo ser usadas para qualquer outro fim além da fiscalização da obra.

Inclusive o texto da Lei deixa bem claro que “A pessoa que, em decorrência do exercício da fiscalização de que trata o caput deste artigo, obtiver acesso às informações comerciais, tributárias e de qualquer outra natureza referentes ao patrimônio afetado responderá pela falta de zelo, dedicação e sigilo destas informações.”

Entretanto, a principal função da comissão de representantes é em caso de falência do incorporador ou de paralisação das obras por mais de 30 dias, sem justa causa, convocar assembleia para deliberar pelos seguintes assuntos:

  • Ratificar os atos da comissão de representantes ou eleger novos membros;
  • Instituir o condomínio de construção por instrumento público ou particular;
  • Deliberar sobre a continuação da obra ou liquidação do patrimônio de afetação.

Em qualquer das hipóteses, a comissão de representantes ficará investida de mandato irrevogável, válido mesmo depois de concluída a obra, para firmar com os adquirentes das unidades autônomas o contrato definitivo a que estiverem obrigados o incorporador, o titular de domínio e o titular dos direitos aquisitivos do imóvel.

O objetivo é evitar que os adquirentes sejam ainda mais prejudicados pela incorporadora, protegendo o empreendimento com o mecanismo do patrimônio de afetação, possibilitando a retomada da obra através da contratação de outra empresa, e como medida alternativa a liquidação deste patrimônio, visto que com o regime de afetação os ativos da incorporação jamais se integrarão a massa falida.

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