A incorporação imobiliária gera diversas dúvidas, por conta da natureza da iniciativa que envolve um número grande de participantes. Diversas mudanças no panorama do negócio podem alterar o rumo da incorporação. Especialmente, em casos de falência ou insolvência do incorporador. Quando isso acontece os adquirentes de unidades poderão decidir pela liquidação do patrimônio, ou pela continuidade da obra.

Obrigações tributárias na continuação das obras

Optando pela continuidade da obra, deverão ser efetuados os pagamentos das obrigações tributárias, previdenciárias e trabalhistas, vinculadas ao patrimônio e que ocorreram até a data de declaração de falência do incorporador.

Quando essa situação acontece, os adquirentes passam a ser os responsáveis pelo pagamento, cada um de acordo com a sua fração ideal. Caso isso não ocorra, eles serão obrigados a liquidar o patrimônio.

Isso quer dizer, que os adquirentes ficam sub-rogados às obrigações, aos direitos e encargos da incorporação, ou seja, passam a ser responsáveis por todas essas características da iniciativa.

Para decidir isso, é convocada uma assembleia geral, que precisa avaliar se irá haver a continuação das obras ou a liquidez do patrimônio. Essa decisão precisa ser votada por dois terços na primeira convocação, ou por maioria absoluta, na segunda.

Então, os adquirentes, tem o prazo de um ano após a decisão para efetuar o pagamento prévio das obrigações, ou até a concessão do habite-se, caso ocorra antes. Se o pagamento não for feito, a decisão não tem valor.

É preciso avaliar com muito cuidado a continuação das obras, pois essa obrigação pode ser pesada para os adquirentes. As dívidas podem ser bem elevadas, já que irão incluir diversos valores, como FGTS, multas, indenizações e vários outros. É possível que o patrimônio de afetação não seja suficiente para acarretar com os custos.

Porém, os adquirentes passam a ter direitos sub-rogados em relação à incorporação. Portanto, podem reclamar os valores referentes ao financiamento da obra.

A exclusão de certas obrigações

Por outro lado, é importante destacar que todas as obrigações do incorporador que não são referentes à obra não irão ser exigidas com o patrimônio de afetação que podem surgir a partir de uma situação de crise.
Ou seja, desde que essas obrigações sejam pessoais e não decorram das atividades do incorporador relacionadas com aquela determinada obra, elas não irão ser transferidas aos adquirentes.

Alguns exemplos de obrigações que não serão incluídas são:

• Imposto de Renda de Pessoa Jurídica;
• Contribuição Social sobre Lucro Líquido;
• Contribuição para Financiamento da Seguridade Social;
• Contribuição para os Programas de Integração Social.

O patrimônio de afetação tem o objetivo de atender todas as necessidades do empreendimento, nesses casos. Porém, em casos de continuação da obra, se faz importante uma análise completa para verificar se existe a possibilidade de termino da obra pelos próprios adquirentes.

Para que isso fique bem claro, o ideal é que os adquirentes tenham um controle bem detalhado das questões físicas e financeiras do empreendimento, que seja realizado o acompanhamento da obra por pessoa ou empresa nomeada, conforme artigo 31- C da lei 4591/1964.

Tenha sempre ajuda de profissionais experientes que possam auxiliar na retomada, recuperação e regularização de empreendimentos até término da obra, até a entrega do seu tão sonhado imóvel.