You are currently viewing Falência ou insolvência do incorporador no regime de afetação

Uma das situações mais temidas por quem compra um imóvel na planta ou em construção, além do atraso da entrega, é a de falência ou insolvência do incorporador. Seja por motivos financeiros, desvios de verba, problemas com mão de obra, entre outras, que não são justificativas plausíveis, a falência permite a destituição do incorporador como administrador da obra, sendo o futuro da mesma a ser definido em assembleia geral pelos adquirentes.

Entenda o que é Patrimônio de Afetação

Na situação de falência do incorporador, outra característica que se estabelece segundo a Lei nº 4.591/1964, é quanto ao patrimônio de afetação. É o regime pelo qual ficam mantidos separados do patrimônio do incorporador ou construtor, o terreno e as benfeitorias que serão objeto de construção de imóveis. É a segregação patrimonial de bens do incorporador para uma atividade específica, com o objetivo de assegurar a continuidade das obras e da entrega das unidades em construção. Saiba mais a seguir:

A falência ou insolvência do incorporador

Nesse caso, o art. 31-F da Lei, determina que vindo o incorporador a falir, não se dá a extinção da afetação automaticamente:

Os efeitos da decretação da falência ou da insolvência civil do incorporador não atingem os patrimônios de afetação constituídos, não integrando a massa concursal o terreno, as acessões e demais bens, direitos creditórios, obrigações e encargos objeto da incorporação”.

Tal patrimônio, antes do incorporador, irá continuar garantindo a continuidade da construção, porém, não mais para o benefício do incorporador, mas sim para a obrigação da garantia de entrega das unidades para os adquirentes. Com isso, os mesmos não serão prejudicados ainda mais, com a falência do incorporador, já que terá seu bem resguardado pelo patrimônio de afetação, a fim de dar continuidade à obra, se assim definido pela Comissão de Representantes em assembleia geral.

Caso o saldo da afetação, não seja suficiente para cobrir as obrigações financeiras com a obra, pelo incorporador, o saldo ingressará como crédito privilegiado na falência. Além disso, se o produto da venda do patrimônio de afetação, não for suficiente para cobrir tais obrigações e os créditos dos adquirentes, os mesmos se tornarão credores privilegiados.

Incomunicabilidade do patrimônio afetado

É importante ressaltar que, segundo o art. 31-A da Lei de 1964, reforçada na Lei 10.931 de 2004, o patrimônio de afetação não se assemelha ou incorpora aos demais bens, direitos e obrigações do patrimônio num todo do incorporador, ou de outros bens por ele constituídos, “e só responde por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva”.

Por outro lado, a Lei 10.931 de 2014 acabou trazendo a incomunicabilidade do patrimônio afetado, de modo diferente do que tinha sido previsto na Medida Provisória nº 2.221 de 2001, onde era imputada aos requerentes, a responsabilidade solidária e opcional, do pagamento das dívidas do incorporador, sejam elas de natureza trabalhista, tributária ou previdenciária, a fim de dar continuidade às obras.

Já a lei 10.931, o acervo da afetação da incorporação, passou a ficar reservado aos grupos credores a ela vinculados, a fim de atender aos seus interesses.

Outra Lei que determina sobre o patrimônio de afetação no momento da falência, é a nº 11.101 de 2005, de Recuperação Judicial e de Falência de Empresas. Em seu art. 119, determina que o patrimônio de afetação do incorporador, será reservado até o cumprimento da sua finalidade, ou seja, quando “o administrador judicial arrecadará o saldo a favor da massa falida ou inscreverá na classe própria o crédito que contra ela remanescer”.

Ao adquirir um imóvel na planta ou contratar um construtor para realizar uma obra, é muito importante verificar sua credibilidade e prestar muita atenção na hora de ler o contrato. Em caso de dúvidas, sempre procure por um especialista em Direito Imobiliário para te orientar.

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