A maioria das pessoas que adquirem imóveis na planta desconhecem as leis que regem o mercado imobiliário. Não sabem, por exemplo, que o patrimônio de afetação pode servir como um dispositivo de segurança jurídica. Especialmente nos casos de paralisação da obra e falência da construtora. Nos casos mencionados o incorporador será o responsável por quaisquer prejuízos que possam ser causados ao patrimônio afetado.

Bens afetados

É importante sublinhar que os bens afetados estarão apartados da seara patrimonial do incorporador em questão. Os patrimônios incorporados são bens como terrenos e fundos de custo da construção – mais as suas rendas relativas. Além disso, consideram-se as máquinas, equipamentos e demais unidades que remanescerem em nome do incorporador para o projeto imobiliário.

Estes bens acima mencionados têm o seu uso de propriedade restrito. Trata-se de uma determinação que pretende salvaguardar a incorporação para que ela não seja desfalcada em sua execução.

Dívidas tributárias, impostos e taxas

Em termos fiscais, este patrimônio independente não responde às dívidas tributárias mais comuns. Qual seja Imposto de renda para Pessoas Jurídicas – IRPJ, ou contribuições como PIS/PASEP e COFINS. Os impostos relativos serão apenas aqueles que incidirem sobre as receitas da incorporação. Como resultado este regime especial de tributação reduz a carga fiscal para ao incorporador.

De especial interesse é também o cálculo do preço das unidades. Este é composto por custos de aquisição de terreno, elaboração e aprovação dos projetos de edifício e pela implantação.
Taxas e lucros relativos às licenças e alvarás, além de serviços afins, incluindo-se de publicidade à corretagem, fecham o cálculo. O valor de aquisição deverá resumir estas generalidades em sua somatória parcelada.

E é justamente por englobar tantas atividades e complementos que o incorporador tem a responsabilidade de resguardar os elementos que compõem o preço. Portanto, quaisquer prejuízos que atinjam à este conjunto devem ser ressarcidos. Assim define o parágrafo segundo do artigo 31 da lei 4.591/64:

“O incorporador responde pelos prejuízos que causar ao patrimônio de afetação”.

Segurança ao adquirente

É assim que o empreendimento se torna mais seguro para o adquirente. Embora aqui não seja feita uma garantia de entrega do imóvel. O que se garante é que exista um patrimônio destinado a este fim. E, por conseguinte, o não termino da obra poderá resultar em ressarcimento. Contudo, deverão ser os promissários-compradores os maiores fiscais do patrimônio de afetação.

Este acompanhamento pode ser feito por intermédio de uma comissão de representantes. Ou ainda com o auxílio individual de uma pessoa física ou jurídica nomeada pelo adquirente. Importa ressaltar também que a composição do preço de cada unidade pretende garantir a boa execução da obra. Pois que cada elemento ali incluso é indispensável para dar cabo ao empreendimento. Indo da execução ao seu ponto final, até chegar na regularização dos registros imobiliários respectivos.

Uma vez pagas as prestações na qual se dividem os compostos do preço, os valores não podem ser insuficientes para cobrir os custos da obra. Sendo este o caso presumimos duas coisas: ou há um desvio de recursos que inviabilizou a execução do projeto dentro do orçamento original, ou então houve um mau uso e gestão destes elementos.

Em todos os casos, é o incorporador que será chamado à responsabilidade para arcar com os prejuízos.