Quem tem mais de 30 anos certamente já deve ter ouvido falar no nome “Encol” por aí. Esta empresa estampou anúncios nos maiores e mais diversos meios de comunicação em todo o Brasil, e acabou por se tornar a maior empresa do mercado imobiliário em todo o país. Entretanto, o império da Encol acabou por desabar e o resultado foi catastrófico: milhares de mutuários que já haviam pagado por seus imóveis acabaram ficando no prejuízo. No entanto, este caso deixou lições valiosas para o mercado imobiliário e até mesmo para a Legislação Brasileira no que tange a compra de imóveis.

O que é Encol?

A Encol era uma construtora e incorporadora de imóveis que surgiu em Goiânia na década de 1960. Foi responsável pela construção de mais de 100 mil imóveis em todo o Brasil, e tinha como característica o foco na elaboração de moradias mais populares, para a classe média de e quem tivesse uma renda menor.

A fórmula da ascensão e do sucesso da empresa envolviam uma série de facilidades no pagamento, como parcelamentos generosos, a possibilidade de utilizar carros, imóveis e até mesmo a linha telefônica (que na época era muito valiosa) como forma de pagamento.

No entanto, a Encol também era gerida com métodos pouco eficientes e lucrativos (um modelo de gestão de empresas pequenas adaptado para uma companhia gigantesca), e isso fez com que ela perdesse muito dinheiro. Como se não bastasse a ingerência interna da empresa, ela era saqueada por esquemas de sonegação de impostos e outros desvios de dinheiro que acabaram com a saúde financeira dos negócios, uma vez que os esquemas foram descobertos pelas autoridades.

Antes da falência da empresa, ainda no fim da década de 1990, mais de 30 bancos se reuniram para discutir formas de salvar a Encol, mas não houve jeito. A companhia faliu deixando 2 bilhões de reais em dívidas e mais de 40 mil clientes sem imóveis, no completo prejuízo.

O que o caso Encol ensinou ao mercado imobiliário?

Uma das lições mais valiosas que o mercado aprendeu sobre a Encol serviu tanto para compradores como para incorporadoras: a saúde financeira de uma empresa não pode estar associada à saúde financeira do empreendimento, porque isso oferece risco de grandes prejuízos a todos.

Pensando nisso, até mesmo a legislação se adequou, com a consolidação da Afetação como um instrumento legal. A Lei de Afetação obriga que, na construção de novos empreendimentos imobiliários, a incorporadora crie uma conta e uma pessoa jurídica especialmente para o empreendimento, completamente apartada do patrimônio da companhia, oferecendo mais segurança financeira e jurídica aos adquirentes.

Os mutuários também aprenderam que precisam conhecer muito bem a empresa na qual estão confiando, seus processos e seu modelo de gestão. Administrações criminosas acabam colocando a existência de grandes empresas em cheque, junto ao dinheiro e os sonhos de milhares de pessoas que apenas querem seu imóvel próprio, e pagaram por ele.

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