Patrimônio de Afetação Lei nº 4.591/1964

O sonho de quase todas as pessoas é adquirir o seu imóvel próprio e não depender mais de aluguel, que é um dinheiro praticamente “jogado no lixo”. Entretanto, na ânsia por comprar o seu pedaço de terra/sua propriedade muitas pessoas acabam fazendo péssimos negócios e até mesmo sendo lesadas por empresas que prometem construir e entregar os imóveis. Para garantir mais segurança jurídica ao comprador de imóveis, foram criados ao longo do tempo mais instrumentos judiciais que ajudam a proteger o patrimônio do comprador, quase sempre muito vulnerável, de insolvências financeiras.

O que originou a Lei de Afetação

O regime de incorporação de imóveis é reconhecido por lei desde 1967. Assim, empresas incorporadoras investem desde então grandes quantidades de dinheiro para construir um prédio, um imóvel, mas com dezenas ou até centenas de unidades imobiliárias. Condomínios, para ser mais preciso.

Nessas construções, a incorporadora costumava investir os recursos de seu próprio patrimônio na construção dos prédios, tendo o seu payback na sequência conforme clientes faziam a compra dos imóveis ainda na planta.

O problema de manter os recursos destinados à construção das unidades imobiliárias ainda unidos ao patrimônio ordinário da empresa faria com que este dinheiro pudesse ser usado para outro fim, embargando ou até inviabilizando a obra, dando prejuízo a centenas de compradores, atrasando ou até mesmo cancelando obras.

Este uso indevido dos recursos reservados à construção de condomínios acontecia principalmente quando a empresa incorporadora passava por algum tipo de problema financeiro. A fim de socorrer a saúde das contas da entidade, era comum pegar dinheiro de obras para aplicar em outras áreas.

Porém, se a empresa incorporadora eventualmente vir à falência, temos um grande problema: quem vai pagar a conta? Como ficam os compradores que já investiram dinheiro de uma vida toda para comprar seu imóvel? O maior exemplo, que chegou inclusive à imprensa, é o caso da falência da Encol na década de 1990. Até então, a empresa era uma das maiores construtoras do país, mas deu dor de cabeça para muita gente.

Por isso, a partir da Medida Provisória 2.221 de 4 de setembro de 2001 e da Lei Federal 10.931 de 3 de agosto de 2004, ficou instaurado o regime de afetação para incorporações imobiliárias.

Através destas leis, ficou definido que as empresas incorporadoras, ao iniciar um novo empreendimento imobiliário, deveriam criar uma conta bancária exclusiva para este fim e lá depositar todos os recursos referentes à execução das obras, oferecendo maiores garantias de conclusão dos empreendimentos. Com essa iniciativa, os recursos das obras ficam separados dos demais capitais do patrimônio da empresa, utilizado para arcar com dívidas, tributos e demais investimentos realizados pela incorporadora.

É muito mais segurança jurídica e financeira para o comprador, que poderá contar com mais transparência em seus negócios e com mais certezas de que terá o seu tão sonhado imóvel entregue na data e nas condições acertadas quando da assinatura do contrato.

Se você se sentir lesado, não deixe de procurar o advogado e buscar seus direitos!

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