Atraso na Entrega da Obra. O que fazer?

Com a expansão da construção civil no Brasil surgiram inúmeros empreendimentos imobiliários na última década. Na disputa de mercado, o prazo de entrega dos imóveis se tornou um diferencial atraente, capaz de definir a escolha dos compradores e passou a ser usado para convencer o comprador a fechar negócio.

Infelizmente, hoje é muito comum ocorrer atraso em obras e, consequentemente, na entrega do imóvel. Apesar dos atrasos serem frequentes boa parte dos consumidores não conhece seus direitos e não sabe o que fazer nesses casos.

Além do atraso na obra, a falta de comunicação e de informações claras sobre a real situação do empreendimento é outro fator de aborrecimento do consumidor que sonha com a realização da casa própria.

A fim de conscientizar o consumidor imobiliário sobre seus direitos, vejamos os principais pontos sobre o atraso na entrega da obra.

O imóvel não foi entregue. O que eu faço?

Existem duas possibilidades caso haja atraso na entrega do imóvel.

A primeira é a rescisão ou cancelamento do contrato de promessa de compra e venda quando do atraso da entrega do imóvel após o prazo ajustado. Nesse caso o adquirente consumidor tem direito a pleitear na justiça devolução integral de todos os valores investidos, inclusive com juros e atualização monetária.

A devolução dos valores pagos pelo adquirente consumidor deve ser realizada de forma imediata, corrigido monetariamente e pago em uma única parcela.

Mesmo que o contrato estabeleça a restituição parcelada ou um período de carência, isso é proibido e a Justiça determina a devolução à vista no momento do distrato.

Na segunda hipótese, o adquirente consumidor pode requisitar a entrega do imóvel com pedido de indenização por perdas e danos. Assim, além da resolução do contrato por inadimplemento da incorporadora ou construtora, expressamente possibilitada pelo art. 35, III, do Código de Defesa do Consumidor, e art. 475 do Código Civil, o inadimplente responderá pelos prejuízos a que der causa, ou seja, as perdas e danos materiais (danos emergentes, inclusive morais) e lucros cessantes.

Direitos do proprietário

A solução que pode reparar a sua frustração com relação à obra inacabada é entrar com uma ação judicial com o objetivo de solicitar indenização moral e material à incorporadora ou construtora.

O Superior Tribunal de Justiça, entende pela concessão da indenização por danos morais em caso de atraso de obra, desde que reste comprovada que ocorreu grave ofensa a direitos de personalidade e não meros dissabores, desconfortos ou frustrações.

Além do direito ao dano moral, o consumidor possui direito a pleitear indenização por danos materiais.
O direito ao Dano Material se dá por possíveis gastos que consumidor tenha suportado pelo atraso na entrega do imóvel. Os lucros cessantes são presumíveis, na medida em que o comprador é privado de fruir ou alugar o imóvel em razão do atraso na sua entrega. Dessa forma, deverá ser pago pela construtora ou incorporadora o valor dos alugueres que o bem poderia ter rendido.

A partir do atraso nas obras, o consumidor possui direito a ter seu saldo devedor corrigido pelo INPC, tendo em vista ser esse índice mais favorável, pois sua variação reflete o mercado em geral, e não os custos da construção civil, que costumam ficar acima.
Já em relação à corretagem, em regra, as construtoras e incorporadoras devem suportar o pagamento da comissão devida ao corretor em relação a compra do imóvel na planta. Entretanto, nada impede que o adquirente consumidor assuma esse pagamento, desde que dada ciência ao comprador em cláusula contratual.

Caso contrário, a cobrança da taxa de corretagem é ilegal e deverá ser ressarcida.

Prazo de tolerância

Hoje os contratos de promessa de compra e venda preveem um prazo de 180 dias de atraso, mas esse prazo deveria valer apenas para circunstâncias excepcionais, como em situação de ocorrência de caso fortuito ou força maior.

Atualmente a jurisprudência inclina-se no sentido de favorecer a validade dessa cláusula, apontando como justificativa a complexidade desses empreendimentos e dos riscos que envolvem esse tipo de negócio.

Existem muitas discussões sobre a ilegalidade dessa cláusula, devido ao desequilíbrio existente nessas relações de consumo, haja vista a inexistência de cláusula equivalente em favor do adquirente consumidor, afinal, o consumidor também está exposto a grandes riscos e prejuízos.

Assim, diante de todos esses fatos, nos parece evidente que a inserção da cláusula de tolerância nos contratos de adesão de promessa de compra e venda de imóveis na planta, da maneira que vem sendo aplicada pelas construtoras e incorporadoras e interpretada judicialmente, é de flagrante abusividade.

Como fica a correção do Índice Nacional de Custo da Construção?

Outro ponto de reflexão é referente a atitude maliciosa das construtoras e incorporadoras referente a correção do saldo devedor do consumidor pelo INCC, após a data ajustada da entrega da obra.

Considerando o enorme desequilíbrio na relação contratual, o adquirente consumidor poderá contestar na justiça a continuidade desse pagamento.
Existe a possibilidade do congelamento ou suspensão do INCC sobre as parcelas finais do contrato de promessa de compra e venda até a efetiva entrega da obra, ou da substituição do INCC por outro índice mais benéfico ao consumidor, como, por exemplo, o IGPM.

Dificuldade na obtenção do financiamento

São diversos empreendimentos que devido ao atraso na entrega da obra, ou até mesmo após a sua conclusão tardia, geram verdadeiros desafios na obtenção do financiamento para quitação de eventual saldo devedor e efetiva entrega das chaves, devido ao descumprimento das normas legais.

Podemos citar a ausência do fornecimento do habite-se, da entrega da ata de constituição do condomínio, certidões negativas de débitos, protestos, ações judiciais, entre outros.

Nesses casos, o adquirente consumidor deverá ajuizar ação individual ou coletiva, obrigando a construtora e incorporadora a respeitarem o cumprirem de suas obrigações, impondo-se multa diária em caso do seu descumprimento.

E por que não procurar pelo Judiciário?

Segundo pesquisas realizadas, menos de 7% dos consumidores prejudicados por atrasos na entrega do imóvel se socorrem ao Poder Judiciário.

Percebe-se certo receio do adquirente consumidor, seja pelo desconhecimento da lei, pela própria descrença e até mesmo pela morosidade da justiça. Ou ainda, pelo temor em encontrar maiores dificuldades no recebimento do tão esperado imóvel.

Ressaltamos que se trata de um grande equívoco. O Poder Judiciário está atento a estes descumprimentos por parte das construtoras e incorporadoras em contratos de promessa de compra e venda de imóveis e vem se posicionando em favor do adquirente consumidor, atribuindo a obrigação ao pagamento de indenizações àqueles que sofreram prejuízos com o atraso na entrega da obra.

Por outro lado, as incorporadoras e construtoras, utilizam dessa fragilidade para continuar a oferecer imóveis ao mercado sem ter condições de entregar no prazo ajustado, visando apenas o lucro certo, não se importando com o adquirente consumidor, esse risco é totalmente calculado, já que o percentual de ações ajuizadas é ainda bastante insignificante.

7 Dicas para lidar com atraso na obra

Geralmente as decisões judiciais tendem a proteger os direitos do consumidor, mas algumas medidas simples podem ajudar ao lidar com o atraso na entrega do apartamento.

  1. Guarde todos os documentos e provas que puder reunir sobre o prazo da entrega do imóvel, como contrato e folhetos de propaganda com a data do prazo de entrega. Essa medida ajuda a comprovar o atraso na entrega do condomínio;
  2. Caso você necessite pagar aluguel durante o período de atraso, guarde também o contrato de locação e recibos de pagamentos para provar o transtorno causado pela empresa e conseguir o reembolso dos valores gastos;
  3. Também é muito importante continuar pagando a construtora mesmo com o atraso até que saia a decisão judicial, pois a suspensão dos pagamentos pode causar problemas na Justiça e até justificar a rescisão do contrato, prejudicando o proprietário;
  4. O condomínio só é devido com a entrega das chaves. Caso o consumidor seja obrigado a pagar tais valores antes das chaves, ele poderá pleitear esses valores em dobro;
  5. Reúna os adquirentes para juntos estabelecerem um planejamento, que contemple as ações necessárias para não só acelerar o andamento da obra, mas para enfrentar esse tipo de situação em conjunto. O coletivo tem mais força que o individual, pense nisso;
  6. Constituir um Comissão de representantes para acompanhar e fiscalizar o andamento da obra, e o trabalho tanto do incorporador como do construtor;
  7. Descubra se a obra está amparada pelo regime de afetação. Podemos definir o regime de afetação como a ferramenta que garante o mínimo de proteção aos adquirentes no caso de insolvência ou falência do incorporador.

Fique atento as datas e as medidas a serem em cada uma das situações. Lembre-se, mesmo após o recebimento das chaves em uma obra que atrasou, o consumidor continua tendo direito a mover ação indenizatória contra a construtora e incorporadora.

A depender do caso, recomenda-se o ajuizamento de ação coletiva, pelo fato de que reunidos os adquirentes prejudicados um uma única ação, o coletivo tem mais força que o individual, haverá maior economia para o pagamento das custas judiciais e abatimento no valor dos honorários advocatícios.

Tenha sempre ajuda de profissionais experientes que possam te auxiliar na compra do imóvel na planta, na retomada, recuperação e regularização de empreendimentos no setor da construção civil.

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