Nos casos de atraso injustificado, abandono da obra ou até mesmo de falência ou insolvência, a Comissão de Representantes através da Assembleia Geral, decidirá pelo futuro do empreendimento.

Se decidirem pela retomada, o Patrimônio de Afetação ajuda a garantir que a construção continue, de modo a cumprir com as obrigações com quem adquiriu as unidades e outros possíveis credores.

Nesses casos, os adquirentes não ficam prejudicados pela falência já que o patrimônio de afetação garante a viabilização do empreendimento pela contratação de uma nova empresa.

Por exemplo, em casos de unidades ainda não transferidas, ou em estoque, pertencentes ao incorporador, estas podem ser vendidas.

A venda de unidades

Caso ainda existam unidades em nome do incorporador ou em estoque, a Comissão de Representantes tem o poder de decisão em relação a sua venda, para recuperar uma parte dos prejuízos causados, pelo que quer que tenha acontecido com a incorporação, e como uma solução para reembolsar possíveis dívidas pendentes.

Isso deve ser feito em até 60 dias após a reunião da assembleia que autorizou a continuação das obras. Essa medida permite que novos participantes possam entrar no processo, de modo a poderem contribuir caso haja insuficiência de recursos para o pagamento das prestações. Essa possibilidade está explícita na Lei. Segundo texto:

“Para assegurar as medidas necessárias ao prosseguimento das obras ou à liquidação do patrimônio de afetação, a Comissão de Representantes, no prazo de sessenta dias, a contar da data de realização da assembleia-geral de que trata o § 1º, promoverá, em leilão público, com observância dos critérios estabelecidos pelo art. 63, a venda das frações ideais e respectivas acessões que, até a data da decretação da falência ou insolvência, não tiverem sido alienadas pelo incorporador.”

Essas vendas são feitas em um leilão público, com o objetivo de atrair compradores para dar procedimento nas obras, ou liquidar o possível patrimônio de afetação.

Por isso, os anúncios que irão informar sobre os leilões precisam ser bem claros e trazer diversas informações. Entre elas estão:

1. Dados referentes aos valores devidos;
2. Preços da unidade e da fração ideal do terreno;
3. Valores das acessões pendentes ao pagamento.

O leilão é aberto a qualquer pessoa e ela passa a ser o responsável, tanto em relação aos direitos e aos deveres da parte vendida, tanto nas frações ideais como das acessões. Ele passa a fazer parte do condomínio e assume quaisquer encargos e dívidas.

Como diz a Lei:

“Na hipótese de que trata o § 14, o arrematante ficará sub-rogado, na proporção atribuível à fração e acessões adquiridas, nos direitos e nas obrigações relativas ao empreendimento, inclusive nas obrigações de eventual financiamento, e, em se tratando da hipótese do art. 39 desta Lei, nas obrigações perante o proprietário do terreno.”

A ordem de preferência

A lei estabelece uma ordem de preferência para que essa venda seja feita de acordo com alguns parâmetros e dentro de certos prazos determinados a partir da data inicial do leilão.

O primeiro na lista de prioridades é o proprietário do terreno que não seja, ou faça parte, da incorporação. O próximo, é o próprio condomínio, caso não haja compradores e se houver maioria em uma assembleia simples composta pelos outros adquirentes.

Transferência do imóvel

A ata de leilão constitui o ato de transferência, sem a imposição de uma escritura pública. Expede-se uma carta de arrematação, por ordem do leiloeiro, que será o título de transferência.

A venda das unidades é uma das medidas que garante o resguardo aos adquirentes, com objetivo claro de ressarcimento dos prejuízos causados pelo incorporador.

Tenha sempre ajuda de profissionais experientes que possam auxiliar na retomada, recuperação e regularização de empreendimentos até término da obra, até a entrega do seu tão sonhado imóvel.