Como funciona os ativos e passivos em um Regime de Afetação

A incorporação imobiliária envolve um número muito alto de participantes. Existem os adquirentes, os financiadores, os construtores e a própria incorporadora. Para que tudo dê certo, todos precisam fazer a sua parte.

Mas, o que acontece se alguns dos integrantes não fizerem?

Por conta desse perigo, e com o objetivo de recuperar o mercado imobiliário e a confiança das pessoas, foram instauradas diversas medidas para tranquilizar todos os envolvidos. Uma delas é o Regime de Afetação.

Afinal, o que acontece com ativos e passivos de bens afetados por essa medida?

Em primeiro lugar, vamos lembrar o que é o Regime de Afetação Patrimonial. Esse princípio foi estabelecido no Direito, com o objetivo de assegurar os adquirentes de uma unidade autônoma em uma incorporação a possibilidade de continuação da construção do edifício, mesmo em casos de insolvência ou falência da mesma.
Essa medida também visa melhorar as relações entre todos os envolvidos, garantindo muito mais confiança e responsabilidade a todos eles.
Porém, esses bens quando colocados em regime de afetação, não estão necessariamente estáticos. Na verdade, eles podem render frutos e encargos. Para isso, são configurados como ativos.

Esses ativos começam apenas com os bens, direitos e obrigações que são originárias do acervo, porém, conforme os bens tenham valor agregado, os ativos também têm.
Esse valor aumenta progressivamente, normalmente oriundo de mensalidades de vendas ou rendas vindas de investimentos.
Por outro lado, os passivos também podem crescer. Eles podem surgir a partir da necessidade natural de manutenção do imóvel e da necessidade de investir de modo a cobrir o “buraco” deixado pelo incorporador.

A natureza dos bens

Porém, é preciso esclarecer que o patrimônio que é colocado em afetação não tem uma natureza própria e nem constitui uma entidade distinta.
Eles, na verdade, fazem parte do patrimônio do incorporador e o fato de ter uma contabilidade distinta, não o torna separado do patrimônio geral.
Então, para gerenciá-los, é feito uma conta gráfica em que são registradas todas as ações que envolvem a incorporação. É feito também, um conjunto de ações aos bens para garantir o empreendimento, que é o objetivo maior do regime de afetação.

Por fim, é importante ressaltar que em nenhum momento é retirada a autonomia do direito à propriedade. O titular pode continuar tirando vantagem de tudo que é seu.
E enquanto a incorporação se mantém normal, cumprindo suas obrigações, não é feita nenhuma interferência no conteúdo do direito de propriedade de modo a reduzir os direitos a propriedade.

Autorização para o Regime de Afetação

É fundamental deixar bem claro, também, que para que o regime de afetação entre em vigor é preciso de uma autorização legal, seja através de permissão ou previsão.
Todos os detalhes, como a duração, condições, requisitos, limites e outros são estabelecidos pela Lei.
Contudo, isso não quer dizer que seja possível a introdução do regime a partir de um acordo entre as partes, que podem, para cumprir algum objetivo, submeter certos bens a esse destino.

Neste caso, o comportamento dos bens em relação aos ativos e passivos é o mesmo do estabelecido acima.

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