Uma das situações mais temidas por quem compra um imóvel na planta ou em construção, além do atraso da entrega, é a de falência ou insolvência do incorporador. Seja por motivos financeiros, desvios de verba, problemas com mão de obra, entre outras, que não são justificativas plausíveis, a falência permite a destituição do incorporador como administrador da obra, sendo o futuro da mesma a ser definido em assembleia geral pelos adquirentes.

Entenda o que é Patrimônio de Afetação

Na situação de falência do incorporador, outra característica que se estabelece segundo a Lei nº 4.591/1964, é quanto ao patrimônio de afetação. É o regime pelo qual ficam mantidos separados do patrimônio do incorporador ou construtor, o terreno e as benfeitorias que serão objeto de construção de imóveis. É a segregação patrimonial de bens do incorporador para uma atividade específica, com o objetivo de assegurar a continuidade das obras e da entrega das unidades em construção. Saiba mais a seguir:

A falência ou insolvência do incorporador

Nesse caso, o art. 31-F da Lei, determina que vindo o incorporador a falir, não se dá a extinção da afetação automaticamente:

“Os efeitos da decretação da falência ou da insolvência civil do incorporador não atingem os patrimônios de afetação constituídos, não integrando a massa concursal o terreno, as acessões e demais bens, direitos creditórios, obrigações e encargos objeto da incorporação”.

Tal patrimônio, antes do incorporador, irá continuar garantindo a continuidade da construção, porém, não mais para o benefício do incorporador, mas sim para a obrigação da garantia de entrega das unidades para os adquirentes. Com isso, os mesmos não serão prejudicados ainda mais, com a falência do incorporador, já que terá seu bem resguardado pelo patrimônio de afetação, a fim de dar continuidade à obra, se assim definido pela Comissão de Representantes em assembleia geral.

Caso o saldo da afetação, não seja suficiente para cobrir as obrigações financeiras com a obra, pelo incorporador, o saldo ingressará como crédito privilegiado na falência. Além disso, se o produto da venda do patrimônio de afetação, não for suficiente para cobrir tais obrigações e os créditos dos adquirentes, os mesmos se tornarão credores privilegiados.

Incomunicabilidade do patrimônio afetado

É importante ressaltar que, segundo o art. 31-A da Lei de 1964, reforçada na Lei 10.931 de 2004, o patrimônio de afetação não se assemelha ou incorpora aos demais bens, direitos e obrigações do patrimônio num todo do incorporador, ou de outros bens por ele constituídos, “e só responde por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva”.

Por outro lado, a Lei 10.931 de 2014 acabou trazendo a incomunicabilidade do patrimônio afetado, de modo diferente do que tinha sido previsto na Medida Provisória nº 2.221 de 2001, onde era imputada aos requerentes, a responsabilidade solidária e opcional, do pagamento das dívidas do incorporador, sejam elas de natureza trabalhista, tributária ou previdenciária, a fim de dar continuidade às obras.

Já a lei 10.931, o acervo da afetação da incorporação, passou a ficar reservado aos grupos credores a ela vinculados, a fim de atender aos seus interesses.

Outra Lei que determina sobre o patrimônio de afetação no momento da falência, é a nº 11.101 de 2005, de Recuperação Judicial e de Falência de Empresas. Em seu art. 119, determina que o patrimônio de afetação do incorporador, será reservado até o cumprimento da sua finalidade, ou seja, quando “o administrador judicial arrecadará o saldo a favor da massa falida ou inscreverá na classe própria o crédito que contra ela remanescer”.

Ao adquirir um imóvel na planta ou contratar um construtor para realizar uma obra, é muito importante verificar sua credibilidade e prestar muita atenção na hora de ler o contrato. Em caso de dúvidas, sempre procure por um especialista em Direito Imobiliário para te orientar.