Alterações no Projeto e na Construção do Prédio

Em uma incorporação imobiliária as alterações no projeto e na construção do prédio têm um potencial de gerar muitos problemas e muita discussão. Portanto, para evitar isso, existem algumas medidas preestabelecidas que têm o objetivo de prevenir que ocorram maiores problemas.

O princípio da concordância

Em primeiro lugar, a Lei deixa bem claro que quaisquer alterações no projeto, e por consequência, na construção do prédio devem sempre ter, obrigatoriamente, a concordância de todos os interessados de forma unânime.

Segundo o texto:

“Para modificar ou afrontar o direito de cada um sobre as coisas comuns, ampliar as vantagens de um só…, mudar o destino da casa ou de fração autônoma da mesma, alterar o estilo ou a estética do edifício, introduzir melhoramentos onerosos pelo alto custo da instalação e aumento de despesas de conservação e custeio…, estabelecer, em prédio destinado à habitação, oficina ou indústria rumorosa, ou suscetível de causar explosões, maus odores, ou o surto de fumo e gases: para legitimar qualquer desses excessos de aproveitamento, uso e gozo, não basta o voto da maioria; é de rigor o consenso de todos os coproprietários. No tocante às inovações graves, algures minuciosamente expostas e acima resumidas…, vige o apotegma sapientíssimo: quod omnes similiter tangit, ab omnibus comprobetur – o que a todos respeita semelhantemente, fica dependente da aprovação de todos.”
Por isso, qualquer inovação pretendida pelo incorporador que altere o que foi estabelecido nas cláusulas contratuais no momento da incorporação, é nula.

O Supremo Tribunal Federal corrobora essa posição:

“Para modificar ou afrontar direito de cada condômino sobre as coisas comuns, alterar o destino da fração autônoma do prédio, não basta o voto da maioria, mas necessário é o assentimento de todos os consortes”.

As modificações

Um exemplo de modificação bastante comum, e que normalmente não é feita de má-fé ou para se aproveitar de ninguém, é o aumento da área. Mesmo nesse caso, é preciso que haja o procedimento de concordância por unanimidade, já que todos os participantes irão ser afetados de forma direta.

Então, no caso de construir mais uma unidade é preciso, primeiramente, que todos os adquirentes já participantes concordem com a mudança. Em segundo lugar, o município também precisa aprovar a alteração. Por fim, o proprietário do novo imóvel, seja de forma gratuita ou não, deve adquirir a fração que está de acordo com a sua unidade.

Para incorporar a nova unidade, é necessário fazer uma nova instituição do condomínio, já que a individualização das unidades deve ser refeita. Isso, naturalmente, pode levar a uma diminuição do patrimônio de todas as outras.

Alterações nas áreas de uso comum

Por fim, as mudanças não se limitam às unidades individuais. As áreas de uso comum e a divisão proporcional de cada uma delas também precisam ser refeitas, de acordo com o que corresponde a cada uma delas, o que significa que a área total, que é a soma das áreas individuais e comuns, também sofrerá alteração. Há a necessidade também, de mudanças no Registro de Imóveis.

O direito em relação ao condomínio edilício e a incorporação imobiliária podem ser um pouco confusos e, em certas ocasiões, deixar um espaço para interpretações.
No que se refere as alterações no projeto e na construção do prédio, esse não é o caso. A Lei é bem clara: qualquer mudança precisa ser uma decisão unânime.

Tenha sempre ajuda de profissionais experientes que possam auxiliar na retomada, recuperação e regularização de empreendimentos até término da obra, até a entrega do seu tão sonhado imóvel.

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