Introdução

O direito de propriedade é uma das garantias que o Estado mais protege e, mesmo com as transformações do mundo moderno, as normas jurídicas seguem se adequando para acompanhar o dinamismo desse processo.

Mais do que uma forma de incentivar a compra de propriedades, a lei possui formas de proteger as mesmas. 

Além de garantir o seu direito, há maneiras de permitir que essa propriedade possa seguir em sua família. 

Nesse caso, uma das formas mais praticadas é pelo patrimônio de afetação.

Saiba melhor sobre esse conceito a seguir.

O que é Patrimônio de Afetação?

Para simplificar o que é patrimônio de afetação podemos dizer que corresponde à segregação patrimonial de bens do incorporador através de um meio específico.

Isso significa que para cada adoção de um patrimônio próprio em cada empreendimento. 

Com isso, o mesmo passará a ter sua própria contabilidade, assim como a separação das operações da incorporadora/construtora.

O Regime Especial Tributário do Patrimônio de Afetação é aplicável às incorporações imobiliárias, seja em caráter opcional.

Enquanto os direitos de créditos ou obrigações do incorporador perdurarem diante dos compradores fdos imóveis, esse regime é aplicável.

Quando ocorre a adesão pelo patrimônio de afetação?

Podemos observar ainda que a adesão por esse tipo de regime só acontece a partir da entrega do termo de opção junto a Secretaria da Receita Federal pelo proprietário do lote ou incorporador. 

Além disso, a afetação do terreno e as acessões constantes do processo devem ser realizados.

A partir do momento em que essas questões são alinhadas, podemos observar que o terreno e as acessões de incorporação imobiliária são sujeitos ao regime de tributação. 

Os demais bens e os seguintes direitos vinculados serão aparados pela SEARA independente, destinado à execução efetiva da obra e a entrega das unidades aos compradores.

Existem diversos benefícios quando falamos de investir, uma vez que você compreende o que é patrimônio de afetação. 

Saiba melhor os detalhes envolvendo esse regime e o motivo para você começar hoje mesmo a observar melhor isso.

Quais as vantagens de investir em imóveis com patrimônio de afetação?

Existem diversas vantagens para quem deseja apostar no patrimônio de afetação nas incorporações imobiliárias. 

Para começar, não podemos nos esquecer que o boom de grandes construções imobiliárias possibilitou o desenvolvimento desse regime.

Após assimilar o que é patrimônio de afetação, encontramos maneiras de garantir bens e direitos de possibilitar garantias reais. 

Podemos observar que esses objetos poderão ser usados em outras ações, como hipotecas ou alienação fiduciária. 

Todavia, o maior benefício deverá ser revertido em favor do empreendimento.

Mas nem tudo são flores nesse caso 

Os recursos necessários para a execução do empreendimento que é objeto desse patrimônio de afetação deverão ser mantidos através de uma conta de depósito. 

A mesma, inclusive, deverá ser aberta especificamente para o empreendimento em questão.

Outro detalhe que deve ser observado com atenção em relação ao patrimônio de afetação é a exclusividade dos imóveis. 

Nos casos aos quais não há o registro da incorporação imobiliária exigido, muito comum em grupos fechados, podem também realizar a instituição do patrimônio de afetação. 

Isso pode acontecer em qualquer fase da construção, porém, deve ser feito mediante o registro da instituição de condomínio.

A constituição do regime de afetação sobre o empreendimento só pode ser realizada mediante averbação no Registro de Imóveis.

Isso pode acontecer a qualquer momento, assim como também pode ser feito pelos titulares de direitos reais de aquisição sobre a área.

Porém, é importante ressaltar que o patrimônio de afetação deve ser lançado à margem da matrícula do imóvel.

Isso deve ser feito em ato distinto e posterior ao que originou o Registro de Imóvel.

Um importante recurso de mídia

Outra vantagem do patrimônio de afetação nas incorporações imobiliárias se deve ao fato de ser um importante recurso de mídia. 

Isso acontece porque esse regime é configurado como uma garantia jurídica ao adquirente. Isso significa que a intenção em concretizar o negócio pode contribuir para a construção de uma boa imagem no empreendimento.

Ainda em relação ao patrimônio de afetação, esse regime gera uma maior credibilidade por parte da construtora/incorporadora.

Isso contribui para aumentar as vendas em planta, uma vez que os interessados estarão certos de estarem investindo em um negócio mais seguro.

Apesar disso, não há garantia para esses consumidores que a obra será executada, mas sim que há um patrimônio destinado para isso. 

Significa que é facultado aos promissários-compradores a garantia de fiscalizar e ainda acompanhar o patrimônio de afetação. 

Tudo isso pode acontecer através de uma Comissão de Representantes ou pessoa jurídica/física nomeada pela comissão.

Para finalizar, não podemos nos esquecer que a submissão do imóvel objeto da incorporação imobiliária ao regime fica a critério do incorporador. 

O direito do consumidor seria firmado diante a obrigatoriedade deste tipo de recurso. 

Porém, cabe ao adquirente se inteirar dos seus direitos e garantias.

Não podemos nos esquecer que o patrimônio de afetação permite que o “efeito bicicleta” ou “pedalada” aconteçam. 

Esses termos representam a situação das empresas que desviam recursos de um novo empreendimento diante as dificuldades financeiras. 

Isso gera muitos prejuízos financeiros, não só para os consumidores como também para a economia do país.

Através dessa regra, todos os débitos de natureza tributária ou trabalhista ficam restritas ao empreendimento em execução. 

O mesmo vale para as instituições financeiras, e em qualquer caso não há relação com outros empreendimentos ou dívidas assumidas pela empresa.

Caso a empresa construtora ou incorporadora entre em falência, os compradores poderão dar continuidade ao projeto. 

Podem, inclusive, contratar outra empresa no lugar da outra. Nesses casos, podemos encontrar opções específicas para alguns empreendimentos. 

Denominadas SPE (Sociedade de Propósito Específico), essas empresas criadas não são necessariamente a melhor opção. Isso porque não garantem a proteção contra possíveis desvios de recursos.

Veja a seguir algumas iniciativas que podem ser alinhadas através desse regime.

As principais regras do patrimônio de afetação

Para começar, fique ciente que essa parte apresenta os principais pontos que devem ser observados para você não se confundir ao investir, com o que é patrimônio de afetação em incorporações imobiliárias.

Começando nisso, podemos entender que a incorporação imobiliária é regida pela Lei nº 4.591/64. 

Sobre a Lei nº 4.591/64

Esta lei consiste na “atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial de edificações ou conjuntos”.

As atividades incorporativas e as obrigações e responsabilidades das mesmas podem ser realizadas pelo proprietário do terreno.

Nesse quesito, o promitente comprador, o cessionário ou o promitente cessionário também pode realizar essas ações. 

Porém, isso só pode ser feito se tiver com o título registrado, irrevogável e irretratável.

Deve ainda constar na cláusula de imissão na posse e o consentimento para demolição.

A lei da incorporação imobiliária ainda permite que qualquer pessoa natural ou jurídica, sendo observada a titularidade dominial, possa, efetivar ou aceitar a proposta para venda de frações ideais do terreno.

Já a lei de regência busca compensar a fragilidade presente vedando ao incorporador negociar sobre as unidades autônomas antes de registrar a incorporação no Registro de Imóveis. 

Esta mesma lei obriga o incorporador a informar o número desse registro nos anúncios, impressos, publicações e tudo referente ao empreendimento.

Em relação à afetação patrimonial na incorporação imobiliária, no regime é constituído o patrimônio.

Nisto, o terreno, as acessões e os demais bens vinculados a isso são apartados no patrimônio geral.

Tudo é destinado à construção do projeto 

Os bens e direitos afetados podem responder apenas pelas dívidas e obrigações da incorporação.

Lembrando que as mesmas não se comunicam com os demais bens do patrimônio do incorporador.

No que corresponde à averbação, a existência de ônus reais constituídos a partir do preço de aquisição não impedem a ação. 

O incorporador poderá constituir patrimônios separados, desde que cada um dos blocos esteja com previsão de conclusão na mesma data. 

Para isso existe a declaração no memorial de incorporação, que declara que só poderá ser afetada a totalidade da incorporação.

Já a constituição facultativa, presente na Lei nº 10.931/04 busca redimir a incorporação imobiliária e ainda conferir à atividade um instrumento infalível. 

Isso parte do pressuposto que a adoção do regime de afetação é suficiente para minimizar o risco de os empreendimentos não obterem sucesso.

Esse regime permite que a constituição dos patrimônios seja separado por blocos, causando na maioria dos casos muita dor de cabeça. 

Como a conciliação de interesses entre as partes é quase nenhuma, há uma grande possibilidade disso se transformar em um labirinto judicial.

Os recursos financeiros do patrimônio, inclusive o produto da cessão, devem ser mantidos em conta de depósito, como já citamos. 

Essa conta deve ser usada exclusivamente para pagamento ou reembolso das despesas relacionadas à incorporação.

Em relação a o que é patrimônio de afetação, os recursos financeiros excedentes não integram o mesmo. Também não estão presentes o valor referente ao preço de alienação da fração ideal de terreno de unidade vendida. 

Isso é em relação ao caso de incorporação em que a construção seja contratada por empreitada ou administração.

Fiscalização e auditorias

Falando agora de fiscalização e auditorias, deve-se entender que incorporação é fiscalizada e acompanhada pela Assembleia Geral de Adquirentes, Comissão de representantes e pela Instituição financiadora do empreendimento.

A Comissão de Representantes é composta de no mínimo três membros, escolhidos entre os adquirentes e será designada no contrato de construção. 

A assembleia geral pode ser convocada por um terço dos contratantes, pelo incorporador ou pelo próprio construtor.

É possível tratar de interesses e as deliberações são aprovadas por maioria dos votos.

A própria comissão pode, inclusive, nomear pessoas físicas ou jurídicas para fiscalizar e acompanhar o patrimônio de afetação, o que é totalmente recomendável.

Essa nomeação, no entanto, não transfere qualquer responsabilidade pela qualidade da obra.

Existem, porém, formas de extinção do patrimônio de afetação. Isso acontece com a conclusão e averbação da construção, assim como o registro dos títulos de domínio. 

A extinção das obrigações do incorporador perante a instituição financeira também remove o patrimônio de afetação.

A extinção pode acontecer por conta de revogação unilateral, diante da denúncia do incorporador no prazo de carência.

Isso acontece após todas as quantias pagas serem restituídas.

Em caso de falência, a decretação ou insolvência civil não produzirá qualquer efeito em relação ao patrimônio afetado. 

Nesse caso, cabe à assembleia geral dos adquirentes deliberar sobre a continuação da obra. Como já ressaltamos, é possível que a obra continue após a deliberação da comissão. 

Ou seja, podemos compreender que existem diversas formas de proteger sua propriedade assim como a forma como é comercializada.

Conclusão

Como você pôde observar durante o texto, é importante sempre se manter atualizado sobre o patrimônio de afetação, especialmente em relação ao que diz respeito à incorporação imobiliária.

Então, podemos compreender que mesmo em face a diversas mudanças nos dias atuais, iniciativas envolvendo propriedades são asseguradas por lei e incentivadas por meio do patrimônio de afetação.

Todas essas informações são muito complexas e podem gerar algumas dúvidas para quem não está familiarizado com os termos. 

Por isso é importante contratar um especialista em direito imobiliário. Isso possibilita que você compreenda tudo o que se passa em seu futuro imóvel.

Tenha atenção e calma antes de se envolver com patrimônio de afetação. Fazendo de forma correta, é possível obter diversos benefícios com isso. 

E ainda com a garantia de estar investindo em um projeto seguro e com poucas chances de fraudes. 

Caso tenha optado pela compra de imóvel na planta, pesquise bem a construtora/incorporadora antes de fechar negócio.

Além disso, se organize financeiramente para não se atrapalhar quando comprar a propriedade, seja ela qual for. 

Com metas e atenção, unindo ainda profissionais especializados, você dificilmente terá problemas em entender o que é patrimônio de afetação.