Entenda tudo sobre distrato imobiliário

A mudança nas leis e nos novos cenários jurídicos trazem sempre consequências nos negócios imobiliários.

Um dos impactos recentes é na nova lei do distrato imobiliário, aprovada no final de 2018. Por ser tão nova, ela ainda não é tão conhecida e gera dúvidas, mas seus efeitos já podem ser sentidos.

Portanto, neste artigo, você vai conhecer tudo sobre a lei do distrato imobiliário e suas consequências para o mercado. 

Porque existe uma lei sobre distrato imobiliário?

Para entender melhor a lei e o motivo da sua existência, é necessário conhecer um pouco o contexto histórico

Existia, nos últimos anos, uma prática relativamente comum. O que acontecia era que imóveis na planta eram vendidos para os consumidores que, após a assinatura do contrato, não realizam os pagamentos, configurando inadimplência ou desfazem o contrato de forma totalmente unilateral. 

Isso pode ocorrer por diversos motivos. Seja o desemprego, descontrole financeiro ou perda de interesse pelo bem e infinitos outros.

O problema é que o ambiente da crise econômica que o país se encontra nos últimos anos agravou este quadro, com efeitos que eram claramente vistos no mercado imobiliário. 

Por conta disso, era muito comum uma diferença excessiva no preço, no momento em que o apartamento na planta era comprado e o momento em que seria feita a entrega das chaves.

Isso também fazia com que o comprador desistisse do negócio. Para agravar ainda mais a situação, normalmente ainda ocorria a reclamação dos valores pagos com deduções não abusivas. 

Evidentemente este modelo é insustentável e é um problema que atrapalha todos que tem algum envolvimento no mercado imobiliário.

Para piorar, o volume de ações era tão grande, que acabou chamando a atenção do STJ, que percebeu a necessidade de criar uma lei para definir a certeza da situação. Isso sem falar na pressão das incorporadoras por regulamentação. 

Até então, as decisões ficam a cargo da jurisprudência, que interpretava os resultados de acordo com cláusulas e casos abertos, visto que não existia um texto específico para limitar esta questão. Por isso, a Lei existe. Para criar um texto claro e com um limite de interpretação mais fechado

O que é a Lei do distrato imobiliário?

A lei do distrato imobiliário foi aprovada em 27 de dezembro de 2018, para que se tornasse um marco legal para todos os contratos futuros de alienação de imóveis, de 2019 em diante.

O objetivo é fazer alterações em outras duas leis, a de Incorporação Imobiliária de número 4.591/64 e a de Loteamentos, de número 6.766/76 para disciplinar a sanção de um contrato por inadimplência. 

Ainda existe uma certa confusão em relação ao escopo da Lei e ao seu alcance. Primeiramente, é preciso deixar claro que ela não se trata de qualquer aquisição de imóvel.

Com o problema maior era resultado de discussões em relação aos imóveis na planta, o foco da lei de distrato imobiliário é apenas este. Ele também apenas aborda a relação do incorporador com o comprador. 

Ela também acaba abordando, por extensão, outras negociações que envolvam este tipo de bem. Por exemplo, se um consumidor trocar um terreno ou um imóvel pronto, por um imóvel na planta. Além disso, a Lei sempre acaba visando proteger aqueles que são mais vulneráveis em uma negociação. Neste caso, trata-se dos compradores

Existe mais um ponto extremamente importante que é a interseção da lei com o Código de Defesa do Consumidor. Ela apenas altera as antigas leis que referem a incorporação e loteamento, sem abordar o CDC. Então, qual é a relação entre ambos? 

Em casos em que o comprador não é consumidor, não existe esta preocupação, como com fundos de investimento imobiliário. Mas, por outro lado, é algo a se pensar. 

É entendido que a lei, sim, deve ser aplicada mesmo quando houver a presença de consumidor, em que ambos são aplicados em harmonia e um respeita os limites do outro. 

Portanto, vamos ver algumas das principais mudanças propostas pela lei do distrato imobiliário. 

As principais mudanças propostas pela Lei

Período de carência

A lei agora prevê um período de carência claro, para entrega da obra após a data prevista de conclusão, de 180 dias, ou seja, caso o imóvel seja entregue após a data de conclusão estipulada, mas dentro do período de carência, o incorporador não é obrigado a pagar qualquer penalidade e o comprador não tem o direito de resolução do contrato. 

Devolução de valores

Outro ponto importante que agora está previsto em lei são os valores de devolução em caso de distrato do contrato

Para empreendimentos submetidos ao patrimônio de afetação, é necessário que haja a devolução de, no máximo, 50% da quantia paga pelo comprador. Este valor é contado após as reduções de comissão de corretagem, cotas condominiais, eventual taxa de ocupação e impostos reais sobre o mesmo. 

Além disso, existe um prazo máximo de 180 dias para a devolução, contados a partir da data de emissão do habite-se, ou 30 dias após a revenda da unidade por parte do incorporador. Neste caso, vale o que ocorrer primeiro. 

Com os imóveis que não estão submetidos ao regime do patrimônio de afetação os valores são um pouco diferentes. O valor a ser devolvido é 75% da quantia paga pelo comprador, também após as mesmas deduções explicitadas acima. Já o prazo se mantém em ambos os casos. 

Direito de arrependimento

O direito de arrependimento também é um ponto importante, abordado pela Lei do distrato imobiliário. Neste caso, os compradores que adquirirem o imóvel em estandes de vendas e dentro da sede do incorporador passaram a ter o direito ao arrependimento, exatamente da mesma forma que é explicitado no código de defesa do consumidor. 

Portanto, pode ser reclamado em até 7 dias após o momento da compra e com total reembolso de todos os valores pagos, inclusive as taxas de corretagem. 

O caso dos loteamentos

A Lei também traz mudanças em relação aos loteamentos, com uma alteração bem específica. Neste caso, passa a ser possível realizar o leilão extrajudicial em casos que a execução seja por conta de inadimplência do comprador. 

Irretroatividade

Esta é uma característica importante da lei de distrato imobiliário, que deve ser destacada. Ela tem caráter irretroativo, ou seja, podendo ser aplicada somente a contratos assinados após o momento em que ela entra em vigência. 

Em contratos anteriores, que ainda será grande parte dos casos, a jurisprudência precisa mudar o seu entendimento para se adequar a base e às regras da nova lei, de modo a tentar obter um resultado prático que seja, pelo menos, semelhante. Porém, os tribunais devem alterar este entendimento apenas para ações judiciais propostas após a mudança jurisprudencial geral. 

Taxa de fruição

O valor de fruição do imóvel também é um ponto importante. Esta taxa, é um valor pago a construtora por qualquer imóvel que é utilizado de forma inadimplente. Porém, a nova lei também estabelece que este pagamento deve ser recíproco, fazendo com que a incorporadora também precise fazer o pagamento deste valor em cima do dinheiro já pago pelo comprador. Em ambos os casos o princípio é o mesmo, não permitir o enriquecimento sem causa. 

Direito de cessão de contrato sem multa

A lei explicita que o comprador tem direito de ceder a sua posição de compra a um terceiro que possua idoneidade financeira, de modo a evitar a multa compensatória. Neste caso, a incorporadora só tem o direito de negar essa transferência se for capaz de comprovar a inidoneidade financeira do terceiro. Esse direito é extremamente importante tanto para incorporações quanto para loteamentos. 

A multa moratória

No quesito da multa moratória, a lei se manteve na maioria dos casos. Por exemplo, no caso do pagamento por conta de atrasos do comprador ela se mantém a mesma. O pagamento deve ser feito de acordo com o valor limitado pelas partes, desde que seja obedecido ao limite de 2% no caso do comprador se enquadrar como consumidor. 

A multa também existe em sentido contrário, ou seja, se houver atraso na entrega do imóvel por parte do incorporador, deve ser pago uma multa de 1% do valor desembolsado pelo adquirente.

Neste caso, também não existe a possibilidade do direito de cobrança de indenização integral por lucro cessante por parte do comprador, seja em casos de danos materiais comprovados ou por possíveis danos morais existentes. 

Em ambos os casos a Lei apenas seguiu a jurisprudência anterior, que já caminhava neste rumo. No caso de multa por causa de atrasos do loteador em terminar obras de infraestrutura, a lei não tem nenhum artigo específico sobre o tema.

Por isso, fica entendo que a multa e outros encargos são devidos, com a base de cálculo tomando o valor proporcional a expressão economia que estas obras têm no preço do lote. 

Ainda no caso da multa, é possível que haja a inversão da multa compensatória contra o incorporador, se o comprador também for consumidor.

Porém, o caminho contrário não é devido, já que existe uma norma expressa estipulando seu percentual em desfavor do incorporador. Já a inversão da cláusula penal, que era permitida pela jurisprudência anterior, não foi invertida. 

Por fim, para fechar as mudanças relevantes em relação às multas, existe a inviabilidade de cumulação da multa moratória com a multa compensatória. Para que a compensação ocorra para ambos os lados, ela é impossibilitada tanto do incorporador para o comprador como vice-versa. 

Responsabilidade no atraso da obra

Com todas estas informações, é importante deixar claro o que a lei diz sobre os atrasos na obra. Neste caso, a resolução do contrato pode ser feita, tendo em vista que o motivo para tal é de total responsabilidade do incorporador. 

Por outro lado, e em casos extremos, o consumidor pode ser considerado causador do atraso se cometer algum ato que impeça o andamento da obra. Se este não se enquadrar como consumidor, é possível que haja uma cláusula no contrato que transfere ao adquirente a responsabilidade pelo atraso da construção. 

Pagamento ao incorporador no momento de entrega das chaves

Outro momento importante, abordado na motivação para a criação é o que acontece quando ocorre uma diferença nos pagamentos durante a entrega das chaves. Geralmente, esta diferença de valor é bem elevada, e deixa o comprador com três opções.

Pagar com recursos próprios e fazer um financiamento bancário são duas hipóteses que a lei não aborda, visto que não existe mais relação entre comprador e incorporadora e o propósito da lei é, justamente, regular esta interação 

Porém, a nova lei de distrato imobiliário traz mudanças em relação à terceira hipótese, que é a negociação com a incorporadora. Neste caso, o comprador pode usar a nova lei para que no cálculo da sua dívida remanescente possa ser deduzidos de possíveis valores a serem restituídos. 

O impacto da lei nos negócios imobiliários

Por isso, a lei do distrato imobiliário tem o propósito de trazer mais segurança jurídica no âmbito da construção civil, especificamente nos casos de imóveis na planta. 

O objetivo desta lei, e o que se espera com a sua aprovação, é um crescimento do mercado imobiliário no Brasil. Como dito acima, o mercado já sofria com a crise econômica geral no país, que ainda era agravada por uma falta de segurança jurídica em casos de quebra unilateral do contrato ou por parte dos compradores. 

Não existindo uma regra bem clara para resolver a situação, abria-se a porta para inúmeros processos, tanto que chamaram a atenção do STJ. Já o resultado dos mesmos poderia ocorrer de forma distante, ou seja, sem um conhecimento aplicável da realidade do mercado da construção

Por tanto, a lei do distrato imobiliário acaba beneficiando ambos os lados, com medidas que visam proteger e limitar a exposição de ambos. Por exemplo, no caso do consumidor, existe o limite de endividamento. 

Ela também atende os desejos das incorporadoras e imobiliárias que, durante muito tempo, demandam uma regulamentação mais clara acerca da compra e venda dos imóveis na planta. 

A Lei inclusive, determina um espaço para negociação, deixando claro que ambas as partes podem negociar, em comum acordo, condições diferenciadas da lei. Mas, é importante lembrar que, se o comprador for consumidor, qualquer cláusula que suprime os seus direitos é abusiva. 

Com isso, ela busca e deve, trazer mais confiabilidade às transações e mais segurança para os envolvidos, possivelmente, contribuindo para o crescimento do setor imobiliário. 

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