Auditoria em Obras de Construção Civil

Auditoria em obras de construção civil: Na compra de imóveis sob regime de empreitada ou de administração, os futuros moradores poderão se reunir em assembleias para tratar de assuntos pertinentes à obra.

É comum que isso aconteça, considerando o fato de que muitas vezes os construtores acabam não assumindo o que foi acordado no contrato de construção, desobedecendo, a título de ilustração, o cronograma físico-financeiro do objeto de incorporação, podendo, com isso, frustrar o planejamento do futuro morador.

Assim, a assembleia é, diante dessas possíveis situações, o instrumento mais democrático e justo previsto pela lei nº 4591/1964 para que os adquirentes deliberem e, juntos, encontrem a solução mais adequada e viável, sem deixar de cumprir obediência a ela.

Competência e funcionamento da assembleia dos adquirentes

Regra geral, cabe à assembleia se reunir para deliberar sobre assuntos que tenham relação com o projeto de construção ou memorial descritivo. Se tais deliberações forem aprovadas pela maioria simples daqueles que se fizerem presentes, elas serão consideradas como válidas e obrigatórias para todos, salvo no que afetar o direito à propriedade.

Especificamente, ela se reunirá tanto para eleger a comissão de representação dos adquirentes como também para eleger o condomínio de construção, no caso de o construtor declarar falência.

Caberá à assembleia não só investir os membros nas referidas comissões, como também estabelecer os termos e fixar os limites de sua atuação, revogando suas decisões quando considerar pertinente e adequado para o cumprimento de seus objetivos.
Vamos saber mais um pouco o que diz essa lei sobre a assembleia geral dos adquirentes?

Convocação da assembleia de adquirentes

Para convocar a assembleia, no entanto, os adquirentes devem respeitar regras, bem como o construtor e incorporador. A carta convocatória deve indicar a hora e local da reunião, embora a lei seja omissa quanto ao local, normalmente a assembleia é realizada na própria obra, salvo é claro se não houver condições adequadas para sua realização.

Cabe ainda mencionar que as assembleias serão convocadas, pelo menos, por um terço dos adquirentes ou pelo construtor. Em qualquer caso, deve o solicitante expressar a pauta a ser discutida. Além deste fato, a convocação deverá ser feita por carta registrada ou protocolo, com antecedência mínima de 5 dias, para o caso da primeira convocação, sendo a segunda, o solicitante deve observar o prazo de 3 dias, podendo ambas as convocações ser feitas no mesmo aviso.

Realização da assembleia

Duas chamadas poderão determinar o início da assembleia. A primeira delas demanda que ao menos a metade dos adquirentes esteja presente.

Caso não haja esse quórum necessário para o início da reunião, é realizada a segunda chamada, que determina o início da assembleia independentemente do número de compradores presentes.

Quando a assembleia é convocada pelo construtor, incorporador ou agente financeiro sua presença torna-se indispensável para a realização da reunião. Já quando a assembleia é proposta por parte dos adquirentes, pelo menos metade dos compradores convocados devem comparecer ao debate.

Na omissão do ato pelas pessoas indicadas, e havendo interesse que justifique a convocação, é legítimo ao adquirente requerer ao juízo a convocação, em ação judicial de obrigação de fazer.

Deliberações

Ainda que a assembleia geral dos adquirentes possa se reunir sempre que julgar necessário, a referida lei elenca algumas regras que devem ser observadas pela assembleia para que as suas decisões possam ser legítimas. É claro que isso não se aplica a qualquer caso, mas apenas aos que são determinados pela lei.

É o caso, por exemplo, da Comissão de Representantes. Para eleger membros para representar o condomínio de adquirentes perante o construtor, a assembleia deverá não só observar a regra que impõe que os mesmos devam ser os adquirentes, ou seja, aqueles que possuem unidades na construção, mas também levar em consideração a quantidade mínima de membros que deva ter a comissão.

Todas as deliberações se darão por meio de votos, em que o número de metros quadrados do imóvel adquirido pelo comprador determina o valor de seu voto. Os compradores que não podem comparecer à assembleia podem enviar um procurador, que terá poder de voto como se fora o comprador.

Mudança de incorporador

Caso o incorporador pratique ações como o retardamento da obra sem justificativas, ou em caso de abandono a assembleia também poderá deliberar sobre sua destituição. Essa votação ocorre após o trâmite correr na justiça e caso o incorporador, mesmo sendo devidamente notificado, não atenda às solicitações legais impostas.

Novas assembleias de adquirentes ainda podem ser convocadas com o intuito de definir os rumos da obra após a destituição do incorporador.

Nessas reuniões, os compradores podem deliberar se a construção irá prosseguir ou se haverá a liquidação da obra.

Neste caso, a assembleia ainda pode ser convocada por determinação de Juiz de Direito ou pelo agente financeiro responsável pelo financiamento da obra, caso ele exista.

Continuidade da obra

Para que a assembleia delibere pela continuação da obra em casos de falência ou insolvência do incorporador ou paralisação e atraso sem justificação, os adquirentes devem se reunir em assembleia geral. Irão deliberar, através de maioria simples, ou pela ratificação do mandato dos membros da Comissão de Representantes, ou pela eleição de novos membros.

Deliberarão por dois terços dos votos dos adquirentes em primeira convocação, e por maioria absoluta em segunda convocação, fixando as regras como se deve proceder.

Venda do terreno

Para que a assembleia delibere sobre a venda do terreno do imóvel no caso de destituição do incorporador, na hipótese de decisão pela não continuação da incorporação em tendo havido a insolvência ou falência do incorporador é preciso que dois terços dos compradores concordem com a medida.

A forma de venda também é estabelecida em assembleia e precisa da aprovação dos adquirentes.

Fique atento as regras

Ao instituir uma Assembleia Geral para avaliar os aspectos que envolvem uma obra, é preciso haver um controle rigoroso na ata de convocação, número de participantes, através de uma lista de presença, procurações válidas, dentre outros, respeitando quórum mínimo que faça valer as decisões que forem tomadas.

Ainda que se trate de apenas alguns casos, é importante ficar de olho na lei nº 4591/1964 para que as deliberações das assembleias sejam sempre bem fundamentadas. Tenha sempre ajuda de profissionais experientes que possam auxiliar na retomada, recuperação e regularização de empreendimentos até término da obra, até a entrega do seu tão sonhado imóvel.

Compartilhe com seus amigos: