Os adquirentes de um apartamento, casa ou qualquer outro empreendimento imobiliário, possuem seus direitos garantidos por lei.
Apesar de ser óbvio que todos os adquirentes têm o direito de usufruir de seus imóveis assim que os compram muitos deles são frequentemente lesados por incorporadores e construtores, principalmente na compra de imóveis na planta.
Muitas destas não entregam os imóveis prometidos em determinada data, não cumprindo os prazos contratuais, lesando o patrimônio e o investimento do adquirente. Além disso, quando entregam, tudo foi feito às pressas por conta do atraso, entregando obras com qualidade suspeita e sem tudo o que estava descrito no memorial descritivo.
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Segurança e garantia para os adquirentes
Em 1964, a Lei das Incorporações Imobiliárias (Lei 4.591/64), com algumas modificações impostas na lei 10.931/2004, definiu a proteção contratual de adquirentes de imóveis em construção. Tal medida teve o propósito de trazer maior segurança e garantia para os adquirentes, a fim de dizimar desvios éticos, de valores e da entrega das obras em questão.
Este último desvio, bastante recorrente em nosso país, é o de maior relevância nesse universo, e tais direitos são direcionados para o correto recebimento da unidade dentro das condições pré-estabelecidas, como prazos, preços, condições etc.
Direito ao imóvel
Dentre os direitos estabelecidos, um dos principais é receber a unidade com todas as características, como consta no contrato firmado entre o incorporador e o adquirente. Para isso, o patrimônio fica destinado para a “consecução da incorporadora, correspondente à entrega das unidades imobiliárias aos adquirentes”, como determina o art. 31 da lei de 1964.
Direito a informação
Além disso, o adquirente tem todo o direito à informação referente à compra, dados do incorporador e do construtor, e sobre o andamento das obras.
Do 1º ao 5º do art. 32 da Lei 4.591/64, ficou estabelecido o direito do adquirente de solicitar qualquer tipo de informação no âmbito registral da compra.
Contrato e escritura de compra e venda
Quanto ao contrato, segundo o art. 35, o mesmo deve ser, obrigatoriamente, entregue em definitivo para o adquirente pelo incorporador, no prazo de até 60 dias, a contar da assinatura inicial, ou do fim do prazo de carência a que se reserva o incorporador para desistência da obra. Caso isso não ocorra, a lei determina “cobrar do incorporador a multa equivalente a cinquenta por cento sobre os valores pagos”.
Quanto à escritura de compra e venda da unidade e da fração ideal do terreno, também é direito do adquirente e obrigação do incorporador. Segundo o art. 32, caso haja recusa, o adquirente pode obter a transferência através de ação de cumprimento ou adjudicação compulsória.
Concessão do habite-se
Já em relação ao período de construção do empreendimento, o incorporador tem o dever se executá-la de acordo com os moldes aprovados pelos requerentes em contrato.
Isso segue a regra do art. 43, com o objetivo de, após a concessão do “habite-se” pela autoridade municipal, em que se define e autoriza que a unidade está pronta para morar, o incorporador cumpra o seu dever de providenciar a averbação da construção.
Se o incorporador desviar algum detalhe da obra, a averbação da construção não será possível, já que um fiscal realiza uma vistoria desse projeto e sua execução in loco, para a liberação dessa documentação. Caso haja omissão da averbação pelo incorporador, o art. 44 garante: “Na omissão do incorporador e do construtor, a averbação poderá ser requerida por qualquer dos adquirentes de unidade.”
Acompanhar a obra
Outra determinação importante, presente nos artigos 49 e 50 da mesma lei, é a possibilidade do grupo de adquirentes ou Comissão de Representantes das futuras unidades imobiliárias, se reunirem em assembleia para exporem seus interesses ao incorporador, quanto à obra e seus pormenores, a fim de acompanhar seu andamento, a situação financeira, de materiais, entre outras questões. Também é de direito dos adquirentes e obrigação do incorporador, segundo o art. 43, disponibilizar relatórios periódicos sobre o andamento da obra, no mínimo de seis em seis meses.
Atraso ou paralisação da obra
Quanto à paralização ou desistência da obra, o adquirente tem o direito de receber a restituição das quantias pagas ao incorporador, se ele desistir dentro do prazo de carência. Tal quantia deve ser devolvida em até 30 dias.
Quanto aos atrasos nas obras, a lei de 1964 determina que se o incorporador atrasar a obra por mais de 30 dias, ou retardar excessivamente o andamento sem justa causa, poderá o Juiz notificá-lo para que, no prazo de 30 dias, as reinicie ou torne a dar-lhes o andamento normal.