Adquirente de Imóveis Conheça seus Direitos!

Os adquirentes de um apartamento, casa ou qualquer outro empreendimento imobiliário, possuem seus direitos garantidos por lei.
Apesar de ser óbvio que todos os adquirentes têm o direito de usufruir de seus imóveis assim que os compram muitos deles são frequentemente lesados por incorporadores e construtores, principalmente na compra de imóveis na planta.
Muitas destas não entregam os imóveis prometidos em determinada data, não cumprindo os prazos contratuais, lesando o patrimônio e o investimento do adquirente. Além disso, quando entregam, tudo foi feito às pressas por conta do atraso, entregando obras com qualidade suspeita e sem tudo o que estava descrito no memorial descritivo.

Segurança e garantia para os adquirentes

Em 1964, a Lei das Incorporações Imobiliárias (Lei 4.591/64), com algumas modificações impostas na lei 10.931/2004, definiu a proteção contratual de adquirentes de imóveis em construção. Tal medida teve o propósito de trazer maior segurança e garantia para os adquirentes, a fim de dizimar desvios éticos, de valores e da entrega das obras em questão.
Este último desvio, bastante recorrente em nosso país, é o de maior relevância nesse universo, e tais direitos são direcionados para o correto recebimento da unidade dentro das condições pré-estabelecidas, como prazos, preços, condições etc.

Direito ao imóvel

Dentre os direitos estabelecidos, um dos principais é receber a unidade com todas as características, como consta no contrato firmado entre o incorporador e o adquirente. Para isso, o patrimônio fica destinado para a “consecução da incorporadora, correspondente à entrega das unidades imobiliárias aos adquirentes”, como determina o art. 31 da lei de 1964.

Direito a informação

Além disso, o adquirente tem todo o direito à informação referente à compra, dados do incorporador e do construtor, e sobre o andamento das obras.
Do 1º ao 5º do art. 32 da Lei 4.591/64, ficou estabelecido o direito do adquirente de solicitar qualquer tipo de informação no âmbito registral da compra.

Contrato e escritura de compra e venda

Quanto ao contrato, segundo o art. 35, o mesmo deve ser, obrigatoriamente, entregue em definitivo para o adquirente pelo incorporador, no prazo de até 60 dias, a contar da assinatura inicial, ou do fim do prazo de carência a que se reserva o incorporador para desistência da obra. Caso isso não ocorra, a lei determina “cobrar do incorporador a multa equivalente a cinquenta por cento sobre os valores pagos”.
Quanto à escritura de compra e venda da unidade e da fração ideal do terreno, também é direito do adquirente e obrigação do incorporador. Segundo o art. 32, caso haja recusa, o adquirente pode obter a transferência através de ação de cumprimento ou adjudicação compulsória.

Concessão do habite-se

Já em relação ao período de construção do empreendimento, o incorporador tem o dever se executá-la de acordo com os moldes aprovados pelos requerentes em contrato.
Isso segue a regra do art. 43, com o objetivo de, após a concessão do “habite-se” pela autoridade municipal, em que se define e autoriza que a unidade está pronta para morar, o incorporador cumpra o seu dever de providenciar a averbação da construção.

Se o incorporador desviar algum detalhe da obra, a averbação da construção não será possível, já que um fiscal realiza uma vistoria desse projeto e sua execução in loco, para a liberação dessa documentação. Caso haja omissão da averbação pelo incorporador, o art. 44 garante: “Na omissão do incorporador e do construtor, a averbação poderá ser requerida por qualquer dos adquirentes de unidade.”

Acompanhar a obra

Outra determinação importante, presente nos artigos 49 e 50 da mesma lei, é a possibilidade do grupo de adquirentes ou Comissão de Representantes das futuras unidades imobiliárias, se reunirem em assembleia para exporem seus interesses ao incorporador, quanto à obra e seus pormenores, a fim de acompanhar seu andamento, a situação financeira, de materiais, entre outras questões. Também é de direito dos adquirentes e obrigação do incorporador, segundo o art. 43, disponibilizar relatórios periódicos sobre o andamento da obra, no mínimo de seis em seis meses.

Atraso ou paralisação da obra

Quanto à paralização ou desistência da obra, o adquirente tem o direito de receber a restituição das quantias pagas ao incorporador, se ele desistir dentro do prazo de carência. Tal quantia deve ser devolvida em até 30 dias.
Quanto aos atrasos nas obras, a lei de 1964 determina que se o incorporador atrasar a obra por mais de 30 dias, ou retardar excessivamente o andamento sem justa causa, poderá o Juiz notificá-lo para que, no prazo de 30 dias, as reinicie ou torne a dar-lhes o andamento normal.

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