A lei 4.591/1964 prevê que em toda construção ou incorporação de edifícios haja uma Comissão de Representantes dos adquirentes. Trata-se de uma medida que visa garantir que a incorporação de edifícios, por seus responsáveis, ocorra da melhor forma possível, preservando, entre outras coisas, a qualidade da obra, de acordo com o que consta no contrato e dentro das normas legais vigentes.

Porém, a lei estabelece alguns critérios que devem ser levados em consideração, considerando a constituição da Comissão de representação dos adquirentes. Além disso, ela também define o papel da Comissão, estabelecendo suas funções diante a relação com o incorporador e os adquirentes. Vejamos!

A constituição da Comissão de Representantes

A primeira questão que deve ser ressaltada no que diz respeito à constituição da Comissão é que, se o contrato de construção firmado entre o adquirente e o incorporador não designar a comissão, esta será eleita mediante assembleia geral dos adquirentes.

Assim, caso não haja designação no contrato, para que a Comissão de representação de adquirentes seja constituída será necessário convocar todos aqueles que detêm unidades no objeto de incorporação para deliberar sobre quem os representará.

Para eleger membros para representar o condomínio de adquirentes perante o construtor, a assembleia deverá não só observar a regra que impõe que os mesmos devam ser os adquirentes, ou seja, aqueles que possuem unidades na construção, mas também levar em consideração a quantidade mínima de membros que deva ter a comissão.

Na assembleia geral dos adquirentes deverá ser eleito, no mínimo, três membros, entre os adquirentes, para compor a Comissão de Representantes, a qual deverá não só acompanhar, de perto, o bom andamento do objeto de incorporação, mas também fiscalizar o seu patrimônio de afetação, entre outras funções.

Eleição dos membros

Quando devidamente constituídos através de assembleia geral ou nomeados em contrato, os adquirentes eleitos membros da Comissão de Representantes passam imediatamente a exercer suas funções, sem necessidades de formalização para mandato especial. Se faz necessário apenas registro, em Registro de Títulos e Documentos da ata de assembleia de eleição ou do contrato no qual foram nomeados para validade perante terceiros.

Qual o papel da comissão?

Além da principal função de acompanhar e fiscalizar a execução do objeto de incorporação dentro do planejamento cronológico físico-financeiro acordado no contrato de construção, como representante e agindo em nome dos adquirentes, a Comissão carrega vários outros papeis. Na situação de falência do incorporador, a sua competência é bem mais ampla e abrange.

Conheça as 7 principais competências de uma Comissão de Representantes em caso de falência ou insolvência do incorporador

• Convocar o condomínio de adquirentes para, no caso em tela, eleger uma comissão de construção, buscando retomar o andamento da obra, do ponto em que parou;
• Deliberar, junto ao condomínio de adquirentes, sobre os termos da continuação da obra e sobre a liquidação do patrimônio de afetação;
• Efetivar, mediante deliberação, alienação do terreno do objeto de incorporação ou de benfeitorias aderentes a este;
• Analisar os balancetes organizados pelos construtores, verificando os recebimentos e despesas concernentes à obra;
• Administrar a execução da obra, realizando e fiscalizando os procedimentos licitatórios visando a compra de materiais necessárias para a sua continuação;
• Responsabilizar-se pelo gerenciamento, arrecadação e fiscalização das contribuições destinadas à construção do edifício e, por fim,;
• Exercer as demais obrigações intrínsecas a sua função de representação, praticando todos os atos necessários ao seu adequado funcionamento.

Por fim, cabe mencionar que a Comissão de Representantes deve atender as expectativas não só dos adquirentes, mas, igualmente, do incorporador e de terceiros envolvidos na incorporação, sobretudo a partir da caracterização da incorporação imobiliária como regime de afetação.