Distrato ou Desistência da Compra do Imóvel na Planta

Às vezes a compra de seu tão sonhado imóvel próprio pode acabar se tornando motivo de muita dor de cabeça e, em muitos casos, a melhor solução parece ser se livrar do imóvel e do contrato firmado anteriormente entre você, adquirente, e o incorporador do bem que você adquiriu, ou ainda a instituição financeira que emprestou o dinheiro para a aquisição do ativo. Entretanto, o distrato de uma relação contratual pode ser algo extremamente complexo a depender do que ou de quem motivou essa desistência, por isso, trouxemos para você este artigo que pode solucionar algumas dúvidas.

O que é o distrato de imóvel?

O distrato é a rescisão ou ruptura de uma relação firmada entre as partes. Assim sendo, ele anula o Contrato de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel e suas obrigações.

Para que estes acordos possam ser desfeitos, uma série de exigências são realizadas e algumas ações precisam ser tomadas, afinal, é necessário saber em quais condições se dará o fim desta relação contratual.

Posso desistir da compra de um imóvel na planta e realizar o distrato?

Quem compra um imóvel na planta tem o direito de desistir da compra até o momento da entrega das chaves, mesmo que nesse contrato conste em suas cláusulas a impossibilidade da desistência do negócio. A lei prevê a rescisão do contrato imobiliário.

Ninguém é obrigado a manter um contrato que não tenha mais condições de sustentar, porém, antes de desistir, você adquirente precisa entender que em algumas situações ocorre a perda de parte dos valores investidos.

Rescisão por culpa do adquirente de imóvel

São muitos os casos de consumidores que adquiriram imóvel na planta e não conseguem mais arcar com as parcelas ou aprovação no financiamento devido a diminuição de renda ou até mesmo pelo desemprego repentino, ficando praticamente impossível cumprir com o que foi acordado. Nestes casos, a rescisão contratual é a última e melhor solução.

Importante lembrar que o adquirente inadimplente pode pleitear a resolução do contrato, desde que prove não dispor de condições para pagamento das prestações, pautando-se nos princípios da boa fé objetiva, equilíbrio contratual que decorre os negócios jurídicos, assim como nas relações de consumo.

O entendimento dos Tribunais em caso de inadimplemento por parte do consumidor é de que deverá ser retido percentual de 10% a 20% dos valores pagos, havendo alguns critérios de proporcionalidade vetando abuso por parte dos construtores e incorporadores vendedores do imóvel.

Rescisão por culpa do vendedor

São diversos os motivos que dão causa ao distrato por culpa do incorporador ou construtor vendedor do imóvel.

Podemos destacar erros na metragem do imóvel acima do legalmente permitido, descumprimento do memorial descritivo, se o habite-se não foi emitido na data correta, na impossibilidade de r financiamento devido a informação incompleta no momento da compra, e principalmente em casos de paralisação, abandono, atraso ou retardamento injustificável da obra.

Nestes casos, o adquirente consumidor tem direito a restituição de todos os valores pagos, incluindo todas as taxas, devidamente corrigidas e acrescidas de juros, além de indenizações por eventuais prejuízos.

Entenda como a restituição dos valores deve ocorrer

A devolução dos valores pagos pelo adquirente consumidor ao vendedor deve ser realizada de forma imediata, corrigido monetariamente e pago em uma única parcela.

Mesmo que o contrato estabeleça a restituição parcelada ou um período de carência, isso é proibido e a Justiça determina a devolução à vista no momento do distrato.

O Superior Tribunal de Justiça aprovou súmula que estabelece como devem ser devolvidos os valores nos distrato:

“Súmula 543-STJ: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

Ou seja, sempre à vista, de forma imediata e com correções.

O que devo fazer havendo a necessidade de um distrato?

A melhor solução é sempre aquela advinda de composição amigável entre as partes. Recomenda-se contato imediato com o construtor ou incorporador vendedor dos imóveis do empreendimento, preferencialmente por escrito, através de notificação extrajudicial, manifestando desejo na rescisão do contrato, informando o que motivou a rescisão do contrato, solicitando prazo para resposta.

Infelizmente o que acontece na maioria dos casos é o desinteresse por parte dos vendedores na devolução dos valores e o excesso de imposições.

Não é incomum que os adquirentes recebam propostas de devolução de 30%, 20 % e até 10% do valor pago, e ainda por cima, de forma parcelada. Nesses casos, o melhor a fazer é se socorrer ao Poder Judiciário.

Saiba que se não houver acordo ou se você não concordar com alguns termos da proposta, em hipótese alguma o adquirente consumidor deve assinar documentos ou receber quaisquer quantias da empresa sem o aconselhamento de um especialista na área, sob pena de caracterizar novação e concordância com a proposta oferecida.

E se o imóvel for financiado?

Nesses casos, a relação pode ainda ser mais complicada. Dizemos isso porque a lida com instituições financeiras em nosso país é algo complicado por natureza, e nem todos os contratos financeiros aceitam cancelamento.

Na grande maioria dos casos, é necessário quitar os débitos ou transferi-los a um terceiro interessado. Mas, para que essa transferência ocorra, este terceiro interessado precisa cumprir com todos os requisitos do banco.

Lembrando que são raríssimos os casos de êxito quando da existência de financiamento com o banco.

Ainda assim, vale sentar com seu gerente e conversar sobre isso e, em caso de abusos, ver com seu advogado o que é possível de se fazer.

Posso deixar de pagar as parcelas?

O adquirente consumidor não deve deixar de pagar as parcelas acordadas, afinal de contas, ficar em atraso com suas obrigações nunca foi uma boa estratégia.

Existem inúmeras decisões em que o pedido de suspensão de cobrança das parcelas foi aceito, somente a partir de uma decisão judicial favorável o adquirente deve deixar de pagar suas prestações. Caso contrário, além da negativação do seu nome, as parcelas em atraso serão descontadas dos valores a serem devolvidos ao adquirente consumidor, causando ainda mais prejuízos.

Ao adquirir um imóvel na planta ou contratar um construtor para realizar uma obra, é muito importante verificar sua credibilidade e prestar muita atenção na hora de ler o contrato. Tenha sempre ajuda de profissionais experientes que possam auxiliar e orientar acerca dos direitos e obrigações que serão assumidos pelo consumidor.

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