Dívidas de condomínio como obrigação “propter rem”

É de conhecimento de grande parte da sociedade que o dever de pagar a taxa condominial é do condômino, o que a maioria não sabe é que, uma vez descumprida essa obrigação, essa dívida possui natureza propter rem.

O que isso quer dizer?

Ao adquirir um imóvel o comprador se responsabiliza totalmente pelas dívidas passadas do condomínio, mesmo que delas não tenha conhecimento.

Isto quer dizer que a unidade condominial responde pelos débitos das taxas condominiais, que toda dívida gerada em razão do imóvel adere a ele.

Não importa quem gerou a dívida, aquele que em razão da propriedade ou da posse adquire o bem, a condição de adquirente do bem faz com que sejam transmitidas as obrigações desse caráter.

Legislação

Apesar da legislação brasileira não definir especificamente, a obrigação propter rem está presente em diversos dispositivos legais.

Exemplifica o artigo 1.345, o que é a obrigação propter rem ao afirmar que o adquirente de uma unidade é responsável pelos débitos do alienante, inclusive em relação a multa e juros moratórios decorrentes do condomínio. Nesse caso, a obrigação persegue a coisa.

A Lei nº 4.591/64 que dispõe sobre o condomínio em edificação, deu origem a obrigação de pagamento de débitos condominiais. Segundo artigo 12 há previsão de obrigatoriedade em contribuir para as despesas do condomínio em sua quota-parte, podendo esses débitos advirem de despesas ordinárias de custeio ou das extraordinárias devidamente aprovadas em assembleia.

Despesas ordinárias e extraordinárias

Despesas ordinárias de custeio são aquelas mensais e necessárias à manutenção e conservação do condomínio, tais como despesas de consumo, seguro, salários, encargos fiscais, entre outros.

Já as despesas extraordinárias de custeio são aquelas que não estão previstas pelo orçamento mensal do condomínio, são, gastos extras, que não ocorrem habitualmente.

O dever do condômino em contribuir com ambos os tipos de despesas, ordinárias e extraordinárias, está previsto no artigo 1.336 do Código Civil Brasileiro.

Cobrança da taxa de condomínio

O artigo 12 da Lei 4.591/64 em seu § 2º prevê ainda que cabe ao síndico arrecadar as contribuições dos condôminos, competindo-lhe promover a cobrança judicial das quotas atrasadas.

Em razão da dívida ter sido originada antes de sua aquisição, alguns adquirentes acreditam poder esquivar-se da cobrança da taxa condominial atrasada, porém a lei é clara no sentido de que o responsável pelo pagamento dessa dívida é o atual proprietário ou possuidor do imóvel, pois a dívida segue sempre o bem, independentemente de ser ou não quem deixou de realizar a contribuição. O devedor se libera da prestação diante do abandono do bem, abdicando do direito real.

Falta de Registro da convenção

A falta do registro da convenção no Cartório de Imóveis não autoriza o descumprimento pela falta de pagamento das obrigações pelo condômino.

Segundo decisão do STJ, “A cobrança de cotas condominiais deve recair sobre o comprador da unidade adquirida em condomínio, sendo irrelevante o fato da escritura de compra e venda não estar inscrita no Cartório de Imóveis.”

Inadimplência

Em caso de não pagamento da referida dívida, o imóvel sempre será garantia da despesa condominial. Prova disso é que o imóvel pode ser penhorado em ação de cobrança de condomínio, não se podendo alegar bem de família. A natureza propter rem, garante em casos como esse, o pagamento do débito da taxa condominial com o fruto da venda do bem imóvel gerador da despesa.

Quando um morador não realiza o pagamento da taxa condominial, transfere a responsabilidade aos demais moradores que devem arcar com o total das despesas, custeando todos estes gastos. Deverá ser realizado rateio entre os condôminos pontuais, ou até mesmo a utilização do fundo de reserva do condomínio para suprir essa inadimplência.

Cuidados

Concluímos, então, que as obrigações propter rem, são definidas como obrigações transitórias, ou seja, que nascem quando se adquire o bem e a condição de adquirente do bem faz com que sejam transmitidas as obrigações desse caráter para o adquirente.

É de suma importância ao adquirir um imóvel realizar levantamento de certidões para averiguar se há dívidas, inclusive, mostra-se igualmente importante solicitar certidões pessoais do vendedor, afim de verificar a existência de discussão judicial ou se o imóvel está em garantia, resguardando-se de transtornos futuros, exigindo a quitação de débitos pelo promitente vendedor antes de concluído o negócio jurídico. Em caso de dúvidas, sempre procure por um especialista para te orientar.

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