Introdução

Antes de falar sobre a retomada de obras paralisadas, vamos voltar ao início. No Brasil, comprar um imóvel é o sonho de qualquer um, por diversos motivos.

Entre eles, podemos destacar a própria questão de um imóvel conceder um pouco mais de liberdade ao adquirente para constituir sua família e organizá-lo de acordo com seus desejos, decorando o local com peças e objetos que representem o seu gosto peculiar.

No entanto, nem sempre esse sonho se torna realidade, muitas vezes pela falta de compromisso da incorporadora imobiliária, ou seja, daquela que assume a responsabilidade de entregar o imóvel pronto, de acordo com o projeto que foi apresentado ao adquirente.

Alguns dos motivos que podem fazer um incorporador não assumir suas obrigações são, por exemplo, utilizar os recursos destinados a certa incorporação em outras, prejudicando assim o andamento da primeira, ou decretar falência ou insolvência, deixando os adquirentes na mão, sem saber o que fazer para ter o seu imóvel pronto como foi prometido.

Em uma situação como essa, como agir? A seguir, descubra algumas maneiras que podem ajudar você a aumentar suas chances de garantir sua unidade. Confira!

Acompanhe o andamento (ou retomada de obras paralisadas)

Pode parecer uma ação simples, mas você verá que não é.

Ao acompanhar o andamento da obra (ou sua retomada), verificando o seu percentual de construção, você poderá ter certeza se os recursos estão sendo aplicados como deveriam, ou seja, levando em consideração o projeto básico ou planejamento que foi apresentado na hora da negociação, com tudo bem detalhado.

Imagine que uma obra seja executada com base em determinada quantia, que foi arrecadada previamente, captada por meio de vendas de unidades autônomas.

Essa quantia é da ordem de R$ 5 milhões, suponhamos. Se você perceber que a obra está em sua fase inicial e esse valor já está perto de se esgotar, significa que tem algo de errado.

Logo, você e os demais adquirentes podem tomar uma iniciativa, como conversar com o responsável pelo empreendimento ou tomar uma medida mais radical, acionando o judiciário, com o objetivo de garantir o seu imóvel.

Você e os outros que se interessaram pelo empreendimento, como investidores, têm esse direito, afinal, são por conta de seus recursos que a construção saiu do papel.

Veja que essa iniciativa é amparada pela legislação vigente.

Podem, inclusive, os adquirentes, por exemplo, destituir o incorporador, caso este, sem motivo devidamente justificado, paralise a obra por mais de 30 dias.

Nessa situação, o juiz poderá notificá-lo para que realize os procedimentos para retomada de obras paralisadas, se a notificação não for atendida, os adquirentes têm o direito de destituí-lo por voto da maioria absoluta.

Além disso, é possível constituir uma comissão de adquirentes ou representantes, que desempenhará um conjunto de funções, sendo estas as principais:

Funções da comissão de representantes

• Fiscalizar o trabalho do incorporador e do construtor durante a execução do empreendimento, criando formulários e fazendo avaliações que lhe garantam total controle;
• Tomar para si a obrigação da administração e continuidade da obra, caso o incorporador decrete falência, ou, ainda, caso paralise as obras por mais de 30 dias;
• Fiscalizar a compra de produtos e serviços para garantir à continuidade e retomada de obras paralisadas, realizando para isso, caso necessário, procedimentos licitatórios;
• Controlar a arrecadação de recursos destinados ao empreendimento. Entre outras funções.

Saiba e procure seus direitos

Para evitar abusos por parte dos incorporadores, assim como também para criar um ambiente de negócios pautado na transparência e no respeito ao consumidor, contamos com uma sólida legislação que cuida da relação entre incorporadoras e adquirentes, sendo exemplo a lei 4.591, de 1964.

Tomar conhecimento de seus direitos enquanto adquirente é fundamental para garantir o seu imóvel e a retomada das obras.

A referida lei diz, por exemplo, que se uma incorporadora se comprometer a entregar uma unidade ou imóvel a prazo e preço certos, é obrigada a informar por escrito aos adquirentes o estado da obra no mínimo de seis meses de sua entrega.

Caso isso não aconteça, ela estará desrespeitando a legislação vigente e você poderá tomar uma medida visando usufruir seu direito.

Além disso, diz que, no caso exposto, a incorporadora deverá indenizar os adquirentes dos prejuízos que a estes advierem em razão do atraso da obra, caso ocorra. Fora esta garantia, assegura ainda:

Imóvel nas mesmas condições do projeto

O imóvel deve apresentar todas as características que estão em contrato, o qual foi firmado entre o adquirente e o incorporador.

Por exemplo: se diz que as pias serão de mármore, assim devem ser. O recurso que está sendo repassado por você objetiva garantir justamente isso, a construção de uma obra que esteja devidamente alinhada ao projeto que foi apresentado no momento da negociação;

Direito à informação

O adquirente tem direito a obter informação não só do andamento da obra, mas também do construtor e incorporador.

Com isso, antes de fechar negócio, é possível realizar uma pesquisa com o objetivo de identificar a reputação da incorporadora e da construtora, assim como também conhecer a técnica e qualidade de trabalho desta.

Ler com atenção a referida lei, entre outras pertinentes ao tema, pode garantir a você o entendimento necessário para que possa tomar medidas visando a garantia de seu imóvel no tempo certo.

Além das garantias citadas, a lei 4.591, de 1964, reserva outras, por isso é importante lê-la em sua integralidade.

Procure orientação jurídica

Muitas vezes, pela falta de tempo ou até mesmo pela carência de informação e conhecimento sobre a legislação do mercado imobiliário, deixamos de usufruir nossos direitos, sendo assim lesados pelas incorporadoras.

Numa situação como essa, a melhor opção é procurar ajuda especializada, como um escritório advocatício dedicado a esse segmento de mercado.

Hoje, podemos encontrar no mercado profissionais especializados no ramo imobiliário, que estão atentos não só à legislação específica vigente, mas também às doutrinas e decisões de tribunais superiores.

Assim, você se sente protegido (a) e pode fazer os seus direitos valerem, garantindo dessa maneira o seu tão sonhado imóvel.

Descubra se a obra está amparada pelo regime de afetação

Podemos definir o regime de afetação como a ferramenta que garante o mínimo de proteção aos adquirentes no caso de insolvência ou falência do incorporador. Ele está previsto na lei 4.591, de 1964.

O regime de afetação, desde que optado pelo incorporador, garante a segregação da incorporação, ou seja, que os bens e recursos, entre outros direitos, relacionados a uma determinada obra estejam devidamente separados de outras, de modo que com isso a sua continuidade seja assegurada.

Por exemplo: os recursos e outros direitos de uma obra X são separados do empreendimento Y.

Veja, no entanto, que não se trata de uma obrigação, mas sim de uma opção. Logo, tomar conhecimento dessa informação no momento da negociação pode fazer a diferença em relação à garantia do imóvel, pois isso confere o mínimo de segurança ao adquirente, dando-lhe relativa certeza de que o seu investimento valerá a pena.

A partir dele, mesmo não havendo possibilidade de retomada de obras paralisadas, podem os adquirentes, desde que decidido em assembleia-geral, colocar à venda os bens e direitos do empreendimento, como o terreno, por exemplo, dividindo o resultado líquido da venda em proporções iguais.

Decidindo pela continuação da obra

Nesse caso, será necessário construir um condomínio de construção, que chamará para si as obrigações relacionadas à incorporação, ou seja, tudo que precise ser feito para a retomada de obras paralisadas, como:

• Contratação de colaboradores para a execução da obra ou terceirização do serviço;
• Compras de materiais de construção;
• Acompanhamento da obra;
• Elaboração de relatórios, planilhas e documentos;
• Cumprimento com relação às obrigações fiscais, trabalhistas, etc.

Acione o judiciário, se for o necessário para retomada de obras paralisadas

Se você já tentou de tudo e mesmo assim percebeu que a retomada de obras paralisadas pode estar comprometida, não pense duas vezes: acione o judiciário para garantir o seu imóvel ou, mesmo, ação indenizatória, que lhe garanta o valor integral do investimento.

Hoje, já existem várias decisões em favor dos adquirentes, garantindo a estes o direito à propriedade.

Alguns dos casos garantiram, inclusive, indenização material ao adquirente que, em razão do atraso da obra, teve que arcar com custos relacionados à moradia, como aluguel. Nessa situação, o incorporador teve que devolver tais despesas realizadas.

Portanto, se estiver diante de uma situação de atraso, entre com uma ação indenizatória para que os seus direitos e garantias sejam devidamente respeitados.

Ler com atenção o contrato da incorporadora antes de assiná-lo é fundamental para tomar conhecimento de seus direitos e garantias, pois funciona como uma espécie de lei que regula a relação entre o adquirente e a incorporadora.

O contrato deve estar em devida harmonia com a legislação imobiliária vigente, por isso é muito importante conhecê-la, como já sugerimos.

Caso não esteja, pode ser questionado perante a justiça, o que é muito comum, em razão das cláusulas abusivas que são adicionadas, rompendo assim a boa relação entre adquirente e incorporadora.

Reúna os adquirentes: a união faz a força 

Se você já ouviu o ditado “a união faz a força”, então já conseguiu entender a proposta deste subtítulo.

Então, o que acontece muitas vezes é que, com o lançamento de um empreendimento com centenas de unidades, milhares de adquirentes se interessam, visitam o stand montado pela incorporadora ou construtora e optam pela compra, fechando negócios, e depois vão embora, cada um para seus espaços, esperar a tão sonhada entrega do imóvel, sem imaginar que precisariam obter informações para retomada de obras paralisadas.

Nesse momento é muito provável que as pessoas não se conheçam e permaneçam assim até a entrega da obra, não mantendo contato algum, o que é muito ruim.

Assim, quando a obra é abandonada ou paralisada por mais de 30 dias, as pessoas, isoladamente, não sabem o que fazer e, quando sabem, não conseguem reunir os adquirentes, por razões diversas.

A exemplo dessa falta de relação e por conta de outros motivos, como falta de tempo, desinteresse, mora em local fora do estado da execução do empreendimento, fragilizando a força que teria que ter para garantir o seu imóvel no tempo proposto e acordado em contrato.

É preciso que se reúnam e estabeleçam um planejamento, que contemple as ações necessárias para não só acelerar o andamento da obra, mas para enfrentar esse tipo de situação em conjunto. O coletivo tem mais força que o individual, pense nisso!

Estabeleça canais de comunicação entre os adquirentes

Hoje em dia, em razão do avanço tecnológico e da informática, é possível estabelecer canais de comunicação a distância para promover diálogos e resolver situações, o que é perfeito para aqueles adquirentes que não conseguem, por razões diversas, se reunir com os demais para enfrentar as situações que ao longo deste texto foram citadas: paralisação e abandono de obra, atraso na entrega da obra, retomada de obras paralisadas, entre outras.

Exemplos são o WhatsApp, grupos em Facebook, entre outras redes sociais, que permitem a conversação e a circulação de ideias sobre temas que interessam a todos os envolvidos.

No Facebook é possível criar grupos privados e estabelecer regras, sendo um espaço perfeito para a discussão de temas que interessam aos adquirentes e que tenham relação com o empreendimento.

Em razão de o WhatsApp ser, hoje, um dos aplicativos de comunicação mais utilizados em todo o mundo, pode também ser a solução ideal para este caso, sobretudo se considerarmos que se trata de um app móvel.

Hoje em dia, qualquer pessoa tem celular e passa uma relativa parte do dia conectado, em contato com amigos e familiares.

O importante é não ficar sem comunicação entre os adquirentes, pois isso pode ser um obstáculo para garantir o direito ao imóvel no tempo certo.

Assim, monte o seu grupo de adquirentes, seja no Facebook ou no WhatsApp, e faça os seus direitos valerem.

Conclusão: Garantindo a retomada de obras paralisadas

Diante de tudo isso que falamos, podemos ver que existem algumas maneiras que podem ser adotadas para garantir o seu imóvel no tempo certo, conforme acordado em contrato que foi firmado pelas partes interessadas.

De todas elas, uma se faz fundamental para que as outras de fato aconteçam: a união dos adquirentes. Somente a partir disso é que se poderá, por exemplo, constituir uma Comissão de Representantes, que defenderá os interesses de todos adquirentes.

Assim, o primeiro passo é tentar reunir todos os adquirentes para somente depois deliberar sobre as questões que afetam a todos, dando início assim às ações que se fizerem necessárias para a garantia do imóvel, como destituir o incorporador e assumir a retomada de obras paralisadas, se assim for necessário, ou, até mesmo, acionar a justiça para questionar cláusulas contratuais abusivas.

Então, agora que sabe disso, não deixe de reunir os adquirentes caso deseje acelerar a retomada de obras paralisadas ou esteja vivendo uma situação complicada na relação com a incorporadora, que afete a continuidade do empreendimento.

Como você sabe, deve a incorporadora ceder dados relativos à incorporação e isso pode incluir a lista de pessoas que adquiriram unidades no empreendimento.

Com essa informação em mãos, você pode entrar em contato com os proprietários ou adquirentes e marcar reuniões.

Caso alguns deles estejam geograficamente distantes, opte pelas redes de comunicação a distância, pois assim todos podem participar e planejar ações que tornem o grupo mais unido na defesa de seus interesses.

Não se deve esquecer, no entanto, que entender o mínimo acerca da legislação imobiliária é fundamental para fomentar a discussão e identificar situações conflitantes, que façam os envolvidos enxergarem com clareza quais direitos estão sendo lesionados.